危机预警不能抑制房价下跌趋势

曹建海

2008年6月13日，中央工作会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

如果这个政策推行出去，股市和房市可能会有短暂的企稳。但是，对于已经形成的泡沫，市场将通过长期的下落回归本像，这是不以任何人的意志为转移的客观规律。在客观规律面前，任何人的试图抗争，终将成为“螳臂挡车”、“蚍蜉撼树”，粉身碎骨是唯一的下场。

对于即将到来的火山爆发，是用屁股牢牢地堵在上面，还是采取疏导的方式将危机造成的损失尽可能减小，既取决于领导人治理国家的智慧，更决定了中国未来的命运。

根据医学的观点，对于头疼脑热的病症，只要躺上两天，喝上一付汤药，很快就能恢复健康。即使是带病坚持工作，甚或讳疾忌医，都不会造成多大的问题。因为人的身体对于小恙有自己的免疫力。然而，对于身体多处出现的癌肿瘤，一付汤药显然不能有什么治疗效果，隐瞒真相更不能挽救病人的性命，反而促使病人耽误救治机会而早早归天。

在2008年6月24的会议上，国务院一位领导人就信誓旦旦地指出，当前经济形势比预料的要好。不过，市场一点也没有给这位领导人什么面子，截止到6月25日，两市已披露2008年中期业绩预报的上市公司中，超过三成公司2008年上半年业绩报忧。

如果考虑到2008年的国际石油涨价，将给中国每年新增加6000亿元以上的净损失，相当于发生一次汶川大地震；而美元贬值给中国造成的损失，2008年将超过11385亿元，超过两次汶川大地震的影响。即使不包含外国热钱、外商投资、房地产、境外战略性投资等从中国攫取的利益，仅以前面两项损失计算，就相当于全国人民每人每年为外国人“赔款”1337元。由此我们可以基本判定：中国长期奉行的经济增长模式，终将导致经济的整体性崩溃。

对于癌症，最有效的的方法是外科手术，切除其肿瘤的部分。如果已到癌症晚期，放射或化疗可能是次优选择的解决方案。总之，不管采取的是什么样的治疗方案，元气大伤是不能逃避的命运。谁让你不能保持进取的心态坚持锻炼身体呢？谁让你吃喝玩乐极尽享乐呢？对于动用各种治疗手段不能医治的病人，医生的工作就是总结病人的人生教训，警示社会人群要保持健康的心态和良好生活习惯，有病必须及早治疗，不能拖延更不能讳疾忌医。

中国，是要给全世界提供一个亡羊补牢的生命奇迹，还是重演齐桓公讳疾忌医的丑陋悲剧呢？让我们潜心观察，做好避难的准备。

附文：

房地产资金链断裂、存房增加、降价销售

韩强

仔细观察就会发现房地产的资金链：地方政府——土地——开发商——银行——买房者
但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。
买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。
开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。
但是，任何事情都有它的反面，如果房子卖不出去，资金链就断了，即使断了，地方政府还是赢家，因为要有地卖，就得利。所以许多地方政府都热衷于支持房地产。剩下的就是房地产商、银行和买房者了。房子卖不出去，开发商就欠债，银行收回本金就困难，另一方面，买放者看到房价下跌，还按揭借款的积极性就减弱，这样银行收回本金也困难，最后形成呆账甚至坏账，出现金融风险，金融风险直接影响广大储户的利益。
也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。现在风险出现了，表现为：房地产资金链要断裂、存房增加，降价销售。请看：

资金链要断裂
专家称房企上半年资金缺口达4000亿元 2008年06月21日 22:22 中国经营报
4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌
专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后，“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动，摆在了中国决策层的面前。
日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。
而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。
新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？
5千亿资金缺口压垮开发商 楼市出现另类滞胀 2008年06月17日 05:04 中国证券报-中证网
□本报记者 周明
北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。
分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不“拆房子卖地”。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的唯一出路。

生产过剩楼市存货猛于虎
楼市存货猛于虎 2008年06月24日 15:46 南都周刊
南都周刊编辑：张鹏　文：田申
如果一家企业流动资金严重不足，而库房又塞满了存货，且存货一再降价都乏人问津，按照常识判断，这样的企业正深陷泥潭；如果一个行业面临类似的局面，那么这个行业的命运也不言自明了。
不幸的是，我国的房地产行业正遭受这样的厄运。
6月12日，深圳市国土房管局公布的全市房产市场分析报告显示，5月深圳新建商品住宅销售均价为每平方米11014元，回落到2007年初的房价水平；住宅空置面积67万平方米，同比增加82%；商品住宅销售123万平方米，同比下降55.6%。总结成一句话：深圳的房价在跌，销量在减，库存暴增。
这样的情况不仅仅出现在深圳。上海、杭州、广州、武汉、重庆等重点城市，都出现了“存货”猛增的趋势，就是一向处于卖方市场的北京商品住宅，也出现了近年罕见的供大于求局面。
近日高盛发表研究报告指出，今年主要发展商至5月中旬，还未实现全年销售目标的20%。根据高盛对全国12大城市一手市场物业成交量和存货对比研究发现，如果按照5月的销售进度，12大城市中至少有6个需要1年左右的时间，才能消化完存货，这当中还尚未把未来数月的新增供应计算在内。
房地产降价或促销 早比晚好 2008年06月25日 18:31 经济观察网
最为不幸的还是在融资成本高涨的同时销售萎靡。这意味着，开发商的两大资金来源均亮红灯。
5月29日，高华证券发布名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》报告。报告基于对占全国销售额一半以上的12个城市和14家核心房地产上市公司的研究得出结论，1至5月份的12个城市商品房销售情况很不理想，主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到各公司和高华预测的全年计划的23%。其中，SOHO中国仅完成该公司年计划销售额的8%，招商地产完成10%，万科完成25%。而根据以往经验，过去两年的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%-29%，与销售下降对比的是存货的激增。按照目前的销售速度，16个城市中有8个城市将需要一年或更长时间才能消化完当前库存，这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。

降价促销进入8折时代
楼市进入8折时代 房价降30%足以引发灾难 2008年06月24日09:51 北京商报
在一年前，北京新开盘的部分项目还曾一度出现过彻夜排队抢购的“壮观场景”，开发商还在与银行过着“你好我好大家好”的日子，而政府也在为房地产市场的过热头疼。时隔数月，房价即将崩盘的消息便甚嚣尘上：银行信贷的从紧、开发商资金困难、购房者的观望到底、政府越来越完善的金融风险防范、房价回落、交易量萎缩……在楼市博弈中，政府、开发商、银行、购房者，到底谁扛不住了?
业内人士透露，部分银行针对房地产开发的信贷标准已从一季度的三个“三”标准提升至三个“五”标准。所谓三个“三”，即“申请贷款的房地产公司净资产必须达到3000万、开发面积3万平方米以上、贷款需求至少3000万”，至二季度这一标准即提升至“申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万”。此举是为了限制更多的小型房地产开发公司贷款。

北京楼市再起降价潮

杨少锋

在年初经历过一轮由万科掀起的打折潮之后，北京楼市沉寂了一阵子。理由，当然是开发商预期中的传统销售旺季4、5月份的到来。然而，今年5月北京并未引来销售的热潮。 根据北京市房地产交易网的数据，北京5月住宅签约共6698套，，日均216套，相比07年同期住宅签约为9581套，日均309套的成交量，同比成交量下跌30％。今年5月，成交量突破300套的仅有四天，07年5月，北京楼市则有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。楼市成交的颓势已经一览无遗。

更重要的是，截至 5月31日，08年北京楼市成交总量 ，根据北京市房地产交易网公布数据，08年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期的42862套的成交量,成交量少了17501套，同比跌幅超过41％！

笔者曾经预言08年北京楼市需求将至少跌去三成，全年期房住宅成交量将不超过9万套，现在看来，形势比笔者估计的更加悲观。08年全年北京期房住宅成交量将至少比07年12万套减少4万套，跌去的销售量必然要有开发商来承担，那些看不清楚形势的开发商最终将发现自己成为楼市的牺牲者。

从目前国内的经济形势看，通货膨胀的压力短期之内不会减少，油价上涨势必影响到CPI，在巨大的通涨压力下，紧缩银根和提高利率成为央行不得以的选择。

作为佐证的是， 续央行一次性提高存款准备金率1％之后，日前，中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。

何谓反通涨政策？说到底，无非两个手段，一是继续紧缩银根，二是提高利率。不管采取哪一个措施，其结果只有一个，就是社会上钱越来越紧，同样，房地产需求将进一步萎缩，房价还将继续下跌。

今年以来，央行连续5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。

由此，自07年1月以来，不到17个月内，央行连续15次提高存款准备金，从2007年初的9％到即将达到的历史高位17.5％，相当于从金融机构回笼资金将近1.8万亿。如此频繁的大幅提高存款准备金，在世界金融史上都极为罕见。

由此可见，今年房地产行业整体形势将十分悲观，由于奥运概念在前两年早已被透支一尽，预计奥运会也不会给北京楼市带来太大的推动，08年下半年北京楼市还将面临巨大的降价压力。

正是在这种背景下，北京楼市再度掀起降价潮：

东三环乐成豪丽公寓均价从26000元下调3000元，现均价23000元/平方米。东亚三环中心则推出买房送车活动。分别为：买零居送5-10万元车款、买一居送8-11万元车款、买两居送8-15万元车款。和平大道之前对外均价24500元/平方米，目前均价23000元/平方米，精装修，每平方米降价1500元。公园1872一次性付款9.2折、金地·格林小镇6推出少量特价房，起价7600元/平米，均价8000元/平米左右，按照在售9500元/平米的均价计算，特价房最多可节省房款27万。远洋一方特惠房，优惠幅度达到85折。方恒国际中心酒店式公寓07年11月2日开盘，目前均价14800元/平方米，比之前每平均价低2500元。。。。。。

笔者一直认为，当前中国的楼市最大的问题并不是需求减少，而是真实的需求被虚高的房价拒之门外，指望政府救市，倒不如房地产行业回归理性，以实实在在的优惠来刺激消费，如此，楼市才有振兴的希望。