房地产投资反弹和房价继续上涨说明什么？

2007-04-18　18:28:37


4月17日，国家发改委发布《2007年一季度房地产市场运行情况》分析报告，指出一季度房地产开发投资增速有所加快，新建商品住房销售价格上涨幅度持续在6.0%上下徘徊，但部分中心城市涨幅较快。报告显示，去年增速明显放缓的房地产开发投资有反弹迹象，“70/90”政策也远未落实。怎样看待这些问题呢？

关于房地产投资反弹的根源，我认为根子在于房地产行业暴利的内在拉动，这也说明立足于户型及房价涨幅控制的宏观调控政策，根本没有触及我国房地产的根本。目前有一种说法，说我们的GDP还增长了10%，房地产投资增长26%很正常。这是对GDP项目构成及其对经济社会发展的影响缺乏分析的言论。目前我国的房地产特别是住房需求的增长主要被各类投资和投机主导，消费需求变成了一个抬高房价的借口。这种基于发横财目的的房地产投资和投机活动，虽然可以促进GDP在统计意义上的增加，但根本不能刺激消费，反而极大地压制居民在吃、穿、住、行等最基本的消费需求，并给我国的整体经济发展和人民生活水平提高带来了巨大的风险和不确定性。

房地产宏观调控不能成功的原因是什么？主要是调整住房户型结构增加供给以控制房价的政策，本身存在着明显的理论漏洞。这是因为，相对于庞大的住房存量，新建住房只是市场供给的一个很小的部分！在大量房屋空置（包含已购房屋），一些城市房屋供给总体上甚至已经过剩的情况下，如果不抓住打击住房投机这个关键，简单地通过增加新建小户型房屋增加供给的办法，并不能抑制已经失控的房地产投机活动，只会增加投机者更换投机筹码的机会，更严重的是可能造成土地和建筑资源的巨大浪费。

根据一季度新建商品住宅销售面积大于竣工面积的情况，发改委得出了房屋空置率下降、市场需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的结论。站在开发商的立场，不管你买房子是用来住的，还是用来出租经营的，甚至是目前占绝对主流的用来囤积升值的，都属于有效需求；站在社会的角度，那些用来投资经营和囤积升值的房屋，如果不能转租转售到真正的居住者手里，他们的投资和投机将没有任何社会意义。从这个角度看，住房投资和投机需求，实际上和零售商从工厂进货没有任何两样，它们构成房地产供给（决不是需求）的重要组成部分。关于空置率，开发商可以把没有销售出去的房屋归于空置；站在政府的立场，如果也直接采纳这个概念，置大量囤积黑灯房屋于不顾，其结论必然会贻笑大方。

从房地产投资的资金来源来看，银行信贷和海外资金是重要的推动力量。发改委报告的数据说明，国有银行在房地产信贷上根本缺乏投资、投机、消费的基本区分，而一律以低首付消费信贷优惠利率放贷，导致投机者借消费信贷之名大肆购房牟利，而这些资金又大部分被开发商转化成为开发资金。外商房地产开发投资疯狂增加的情况，说明外资已经认清了中国房地产开发业的投机性质，他们希望在现有政策终了之前，赶上制度性大发横财的末班车。

下一步应该怎么办？我认为还是应从扩大市场供给和抑制投资投机需求两个方面下手，消除市场泡沫，促进房价的回归。从扩大供给方面，要求地方各级政府放弃长期实行的拍卖公有制土地的供给模式，采取划拨方式集中力量供给经济适用房和廉租房，并将单位建房和个人集资合作建房纳入政府经济适用房计划，调动各类经济主体建房的积极性，为包括北京、上海、广州等一线城市在内的绝大多数城市的居民提供每平方米售价不高于2000元的住房；从控制需求上，要严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收政策，大幅度降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。
4月17日，国家发改委发布《2007年一季度房地产市场运行情况》分析报告，指出一季度房地产开发投资增速有所加快，新建商品住房销售价格上涨幅度持续在6.0%上下徘徊，但部分中心城市涨幅较快。报告显示，去年增速明显放缓的房地产开发投资有反弹迹象，“70/90”政策也远未落实。怎样看待这些问题呢？

关于房地产投资反弹的根源，我认为根子在于房地产行业暴利的内在拉动，这也说明立足于户型及房价涨幅控制的宏观调控政策，根本没有触及我国房地产的根本。目前有一种说法，说我们的GDP还增长了10%，房地产投资增长26%很正常。这是对GDP项目构成及其对经济社会发展的影响缺乏分析的言论。目前我国的房地产特别是住房需求的增长主要被各类投资和投机主导，消费需求变成了一个抬高房价的借口。这种基于发横财目的的房地产投资和投机活动，虽然可以促进GDP在统计意义上的增加，但根本不能刺激消费，反而极大地压制居民在吃、穿、住、行等最基本的消费需求，并给我国的整体经济发展和人民生活水平提高带来了巨大的风险和不确定性。

房地产宏观调控不能成功的原因是什么？主要是调整住房户型结构增加供给以控制房价的政策，本身存在着明显的理论漏洞。这是因为，相对于庞大的住房存量，新建住房只是市场供给的一个很小的部分！在大量房屋空置（包含已购房屋），一些城市房屋供给总体上甚至已经过剩的情况下，如果不抓住打击住房投机这个关键，简单地通过增加新建小户型房屋增加供给的办法，并不能抑制已经失控的房地产投机活动，只会增加投机者更换投机筹码的机会，更严重的是可能造成土地和建筑资源的巨大浪费。

根据一季度新建商品住宅销售面积大于竣工面积的情况，发改委得出了房屋空置率下降、市场需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的结论。站在开发商的立场，不管你买房子是用来住的，还是用来出租经营的，甚至是目前占绝对主流的用来囤积升值的，都属于有效需求；站在社会的角度，那些用来投资经营和囤积升值的房屋，如果不能转租转售到真正的居住者手里，他们的投资和投机将没有任何社会意义。从这个角度看，住房投资和投机需求，实际上和零售商从工厂进货没有任何两样，它们构成房地产供给（决不是需求）的重要组成部分。关于空置率，开发商可以把没有销售出去的房屋归于空置；站在政府的立场，如果也直接采纳这个概念，置大量囤积黑灯房屋于不顾，其结论必然会贻笑大方。

从房地产投资的资金来源来看，银行信贷和海外资金是重要的推动力量。发改委报告的数据说明，国有银行在房地产信贷上根本缺乏投资、投机、消费的基本区分，而一律以低首付消费信贷优惠利率放贷，导致投机者借消费信贷之名大肆购房牟利，而这些资金又大部分被开发商转化成为开发资金。外商房地产开发投资疯狂增加的情况，说明外资已经认清了中国房地产开发业的投机性质，他们希望在现有政策终了之前，赶上制度性大发横财的末班车。

下一步应该怎么办？我认为还是应从扩大市场供给和抑制投资投机需求两个方面下手，消除市场泡沫，促进房价的回归。从扩大供给方面，要求地方各级政府放弃长期实行的拍卖公有制土地的供给模式，采取划拨方式集中力量供给经济适用房和廉租房，同时将单位建房和个人集资合作建房纳入政府经济适用房计划，调动各类经济主体建房的积极性，为绝大多数城市居民(包括北京、上海、广州等一线城市)提供每平方米售价不高于2000元的住房；从控制需求上，要严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收政策，大幅度降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。

由此，我向中央倡议近期房地产的工作重点：
政府手中现有规划为住宅的全部土地用于经济适用房和廉租房建设，使经济适用房成为最主要的房屋供给方式。具体来说，政府采取直接划拨或者收取土地征用成本的方式提供土地，由政府直属事业单位和建筑企业直接签约建设开发，银行参与开发过程融资，免除各项税费，并为每一符合条件的住户签定供房保证协议（等待阶段可以用廉租屋过度）。这样的房屋就是在北京、上海、广州等一线城市，每平方米的售价也决不会超过2000元。即使是贫穷的家庭，也完全可以在银行的支持下得到自己拥有产权和自我管理乐趣的自有住房，成为可以安居乐业的幸福人群。
至于房地产开发商，不仅不能再从政府手中得到土地用于牟利；相反，政府还应加土地大收回的力度，将追回的土地全部投入于经济适用房和廉租房建设。如果能够在经济适用房开发过程中取消了开发商，就再也不会出现经济适用房价格持续上涨的怪现象了。
农村集体所有制土地上的房屋与城市国有土地上的房屋，应当具有同等法律地位，不应成为城市政府和开发商眼中的拆毁对象。它们同样是社会社会财富的重要内容，政府支持下的村落基础设施改造和房屋修缮，是农村和城中村住房最重要的改造方向。

1、《任志强也配谈住房政治？》（上）http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010009bx

2、《任志强也配谈住房政治？》（下）http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010009by