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《中国经济时报》 取消开发商是开历史倒车?

作者:曹建海 来源:江南app网址

取消开发商是开历史倒车?

■《中国经济时报》记者 周雪松
2006年5月10日
“不是官倒,胜似官倒!”这是近日曹建海博士在接受中国经济时报记者采访时,惟一重复说过的一句话。作为中国社会科学院工业经济研究所研究员,曹博士最近将他的“矛头”直指国内房地产业和房地产开发商。
“一个几乎不做任何物质劳动和增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。”曹不仅在他新近撰写的博客文章里说房地产开发企业成为了公众眼中的“坏孩子”,而且在接受记者采访时,他还强调——“开发商,要消灭它。”
“这是一种极端的观点,实在不值得一驳。”4月20日,阳光100常务副总经理范小冲终于打破了沉默,首次以开发商的身份并通过媒体正式对曹的言论作出回应。“取消开发商,取消房地产开发行业,意味着退回到计划经济时代。”范认为,曹分明是在“开历史倒车”。
取消开发商势在必行?
“现在的开发商差不多只要拿到一块地,一辈子就吃不完。”在接受记者采访时,曹建海给记者描绘了一幅房地产开发商的众生像。他说,实际上许多开发商每天的“工作”就是“洗洗桑拿,打打电话,喝喝酒”,就是“跟在银行行长们的屁股后面和围着领导转”,就是这样一群人,他们不仅钱来得容易,而且很多借机谋取不正当暴利,上演一夜暴富的神话。
“我们看不到中国有一家开发公司做过任何意义上的建筑设计施工,也没有看到哪家开发公司有能力向社会提供不动产金融方面的服务。”曹建海在他的文章里这样提到,“在房地产开发资金来源方面,如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款,我不知道我们的开发企业凭什么运作如此庞大的社会资金?”
“现今的房地产开发商是一个具有中国特色的,以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的,迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商。”
曹建海说,在国外,房地产业中并不存在我国这种基本上不做增值服务的房地产开发商,房地产业是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、房屋租赁经营、物业管理甚至包括IT服务等行业构成的一个产业链和产业体系。
“美国的房地产开发企业都是建筑企业,这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润,拿到中国只能算是微薄的水平。”
曹建海指出,在我国被称为房地产业的部分,在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业,国外根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在。“从这个意义上说,我国的这种以开发企业为主体的房地产业不具有任何前景,反而已经成了国民经济的公害,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更是根本性失误。”
“在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链上不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。”曹建海认为,开发商没有任何存在的必要和意义,房地产开发环节纯粹就是一个“坐地加价”的环节,应该取消。
曹建海认为,值得关注的是,房地产开发企业的利润占到了整个房地产行业利润的90%,房地产行业的迅猛发展不仅“绑架”了银行业,而且一定程度上使得建筑业也成了它的附庸。“建筑业的处境现在非常惨!”曹建海说,这是很不正常的。
“现在中国的人均住房比起改革开放的时候提高了很多,为什么还有不少的人根本住不上房子呢?可见根本不是供给规模问题而是分配问题,是现有的房屋建设开发体制出了问题。”曹建海在分析了房地产业存在的症结后指出,房地产开发经营是一种不合理的企业模式。同时,曹建海还为住房问题指出了一条出路——让老百姓自己集资建房,使老百姓集资建房成为开发商最大的竞争对手。
解决体制问题的三条建议
怎样解决当前房地产开发体制存在的问题?曹建海认为主要应着眼于三个方面:
“首先必须立刻停止地方政府基于增加收入目的,在商业用途的土地上低买高卖行为,彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”“政府房地产管理的职责是通过立法形式、通过的土地利用规划和城市建设规划,管理房地产产权和办理土地交易的各种手续,征收相关税收等。”曹建海说,建议延长私人住宅70年土地使用权为无限期,使土地使用权真正变成居民的房地合一的财产权,成为居民真正的私有财产。
“这样不仅可以从根本上激活当前庞大的房地产存量市场,在很大程度上也可以起到抑制目前难以控制的建设开发活动。”曹认为,政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地进行交易和置换,落实农村建设的房地产的合法权益,从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。
“其次要改革城市建设开发体制。”曹建海说,取消房地产开发商这样一个中间商环节的同时,应恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。建议通过立法,规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务,不再批准单纯以“房地产开发与经营”为主业的企业设立,地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地,并对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。
曹认为,现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业才允许营业;除房地产设计和建筑企业外,其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房(含合作建房)和商业性建筑开发用地的关系,必须坚持自然人建设优先的原则。
来自地产商的质疑
“文章分析透辟,击中了开发商的要害。开发商无竞争对手获取暴利,房地产开发应取消!”4月19日,一位网民对曹建海的文章做出这样的评价。记者注意到,网友评论对曹的观点基本上持赞成的态度。
“这种观点是一种偏见,争论下去,没有意义。这是一个相当荒唐的命题。”4月20日,阳光100常务副总经理范小冲这样对中国经济时报记者表示。范小冲认为,倘若在改革开放初期,讨论这个话题也许是情理之中的事情,但现在显然“已经过时”。
“中国面向市场经济的改革已走过20多年的历程,房地产业的发展也已超过了20年。”范小冲说,取消开发商,由国家统一出图纸,找工程队盖房,分配住房,意味着退回到计划经济时代,是一种历史倒退。
“怎么能取消开发商呢?”宁波交通控股有限公司董事长虞顺德也持类似的看法。“现在的开发商同时也是投资商,没有开发商没有投资,难道让政府投资?无非是要房的人组织集体建房,委托开发商代建,只收一定的代建费,这种办法原则上可行,但实践证明集体建房组织不起来,除非政府去组织。”虞顺德说。
范小冲认为,之所以有人提出取消开发商的观点,主要有两个因素:深层次的原因来源于公众对发展商的不信任;直接原因在于人们对当前房价的不满,将房价快速上涨归咎于开发商,对开发商的地位、作用和形象方面存在误解。
范小冲说:“开发商是一个集成商,房地产开发行业是一个高智慧行业,房地产开发商是一个集大成者。房地产开发的过程是一个以更有效的方式集成社会资源、创造价值的过程。建筑商永远也代替不了开发商。”
“取消开发商,房价肯定能降。”范小冲说,但这种房价下降,对国民经济、社会和城市发展,包括对公众居住方面,有没有好处,是值得思考的问题。“为了降低房价而取消开发商,很多改革的成果也许会付之东流。”

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网友跟贴
奔腾中国
2006-05-10 12:03:21
范小冲懂历史?懂世界各国房地产的历史?看一看英国吧,看一看新加坡吧,看一看发达的市场经济国家是如何发展与管理房地产市场的.从房地产商利益集团立场看,开发商当然有永远存在的必要.

范小冲懂计划经济?懂社会主义市场经济?仅仅资本增殖的角度看,原始的弱肉强食的自由市场经济最好.

“为了降低房价而取消开发商,很多改革的成果也许会付之东流。”这才是最荒谬的不值得一驳的观点.改革的成果大部分谁拿走了?

范小冲们也许还想说的是:为了让开发商继续大把大把的从老百姓身上搜刮血汗钱,为了维持开发商的垄断暴利,为了让官僚资本放手挖社会主义的墙角,不仅房价降不得,而且还要一涨再涨,不是小涨,而要大涨,这样房产商们大笑了,地方政府财政收入增了,银行放贷的收益多了,外国投机资本乐了,炒房者开心了,已购房者的房子升值了----房奴将更多了,楼市泡沫起了,金融危机来了.

然后范小冲们又会说:这是客观经济规律啊,谁也没办法啊.

----谁说的?我死后哪管洪水滔天。

一副既得利益者的目光短浅的丑恶嘴
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热血
2006-05-10 12:43:30
范小冲是北师大地理系毕业的,他的经济理论水平,如果能达到曹博士的1%,我就很佩服他了!衣食住行四大基 本消费品惟独住房不能让生产者和消费者直接见面,而必须听任这个“包销商”加价,这是一个什么样的社会制度 啊!在英美国家,消费者自己购地后请建筑商建房是最普遍的行为,这是不是意味着英美两国的市场化水平不如中 国,而且他们正处于悲惨的计划经济和产品经济阶段呢?
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huaxing
2006-05-11 16:43:56
妓女为买一套房子需要劈开几次腿?

买了份报纸,浏览了一下,好奇一下北京的房价。二环内都卖到8000~10000元/平方米。假如要拥有一套小一点的两房一厅,居然也得要100万。

关于金钱,我没什么概念。好在比较喜欢具象思维,赶紧换算一下,想起来比较容易。假如我是个农民,一个人,有一亩地已经不错了。一年种两次,一次小麦,一次玉米,一年能挣个800块,再加上养一群鸭子,卖点鸭蛋,估计最多也就能挣1000块。想要在上海那郊区买套像样的房子,我得不吃不喝地耕种1000年。到那时候,共产主义该实现了吧?

假如我是个工人,没有下岗,一个月拿800块钱,不抽烟,不喝酒,不结婚,不吃饭。渴了喝凉水,饿了吃烂菜叶,冷了拣破麻袋穿,总之,一分钱不花,在房价不上涨的前提前,要买那样的房子,得连续工作100年。估计,没什么工厂要这么老的工人。

假如我是个公务员,混得很一般,一个月2500块,也不抽烟,不喝酒,不吃饭,还不贪污,不受贿,不挪用公款,要想买那样的房子(同样,房价不上涨),我得熬上33年。估计刚买了房子,就得退休了,而且极有可能因为营养不良而迅速逝世。

假如我是个撰稿人,而且混得还不错,每两个字一块钱,我也不抽烟,不喝酒,不吃饭,也不泡文学女青年,要想买那样的房子(同样,房价不上涨),我得连续写2000000字,而且还得保证字字有人要。假如连构思、带写、带修改,每小时可以顺利完成2000字,那么,就得连续写1000个小时,在WORD文档上连续写2000页。我明白了,为什么写字的人容易夭折?憋的。

假如我是妓女,姿色一般,平均每次收获200块,我也不抽烟,不喝酒,不吃饭,不得性病,不养小白脸,要想买那样的房子(同样,房价不上涨),我得连续接5000次客人。假如每天接客两人(含法定节假日),那得连续奋战2500天,费时7年左右。

假如我是抢劫犯,手段一般,眼神一般,每次出手抢得1000元,我也不抽烟,不喝酒,不吃饭,不找女人,不被抓住,要想买那样的房子(同样,房价不上涨),得连续作案1000次,假如每星期作案一次,那得连续作案18年。

假如我是商人,我连吃带喝,也抽烟,也喝酒,也吃饭,也得性病,也养小蜜,只要我有本事贷到款,在房子刚出来的时候,噼里啪啦的付上头款,和同伙一起哄抬,不出两年,几套房子就都到手了。

我说这些,并不想发牢骚。我只想说,土地这东西,都属于国家资源,首要的功用,是为这个国家的老百姓提供服务。在合法的政策下,再加上自己的手段,利用国家资源为自己挣钱,这并没有太大的罪过。只是,凡是必须有个度。任何一个国家,两极分化得厉害,都不是个太好的兆头。当一个城市里的大多数人被挤到城市的边缘时,这便是罪过的一种,和英国的圈地运动并不两样。

我们再想一想,两极分化是怎么形成的?看看以上购房的时限,答案就呼之欲出了。一个普通的公民,他辛辛苦苦地工作一辈子,赚得那点可怜的钱,被祖国拿去一部分,被房地产商拿去一部分,最后再被炒房者拿去一部分,这两极要想不分化,也很困难。想想那些在城市里奋斗多年的普通人,几乎大部分人都背上沉重的房贷包袱。这就是大多数人的命运。

我并不是非议国家不可以从土地中获取利益。只是,大众之财,取之于民,用之于民。假如你获取了这些收入,却无法保障大多数人住上满意的房子,那么这"取",也取得不理直气壮。或许,我这点想法有点愤青,只是,前两天看新闻,都说宪法有进步了,要保护公民的私有财产了。我想,这还是有个因果关系――前提是,你首先得保障大多数百姓拥有一定数量的财产。假如大伙为了一套破房子都累得死去活来,你还有什么好保护的?世界上,没有绝对公正的法律,物质控制能力决定了其走向,我不能说普通百姓就不收益了,然而,在这个法令下受益最大的,是大多数还是少数人?

耕者有其田,居者有其所,这历来都是百姓对于一个国家最起码的要求。不知为何,我突然想起一个例子,记得很不清晰了――似乎是在老俄罗斯,一个穷人没饭吃,偷了一块面包。在当时,这可是大罪。其结局是,他并没有被定罪,原因是,当一个国家无法为其人民提供生存条件,为了生存,他偷窃了,真正有罪的不是他,而是这个国家。

来吧!魔鬼!你的存在将为我的生命乐章增添更多的伏笔和惊奇!没有你奇迹如何发生!来吧!挫败!没有你的磨练,我如何成为耀眼夺目的钻石!来吧!我的软弱!如果我不能看见你,我如何变的刚强!来吧!对手!没有你的参与,我与谁竞争。

为了那点“幸福”,我要坚持不懈的裸露自己的大腿根处,直到光辉灿烂的彼岸

                 转自"全国不买房联盟"


//www.pegstown.com/wzzx/llyd/zz/2013-05-02/8447.html
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