抑制房价政策选项很多

徐开彬

最近发布的社科院2010年《经济蓝皮书》指出，我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力购房。而某副部长也同时表示，自己买不起房。连副部长都买不起房，普通百姓就更不必说了。这些事实表明，中国的房地产已经到了非改不可的阶段。
其实，抑制房产价格的可供政策选项很多，就看各级政府有没有决心与魄力来推动实行。
首先，继续强化打击屯地炒地的措施。早在1999年国土资源部第6次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》，就曾对闲置土地的处置作出具体规定。但是，一些地方政府不作为，有些地方官员甚至被房地产企业收买，在打击屯地炒地方面，有法不依，睁一只眼闭一只眼。最近公布的“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，是打击屯地炒地的措施之一，但更重要的还是强化对屯地炒地的处罚力度。政府应该规定，对在规定期限内没有动工开发的，大幅提高土地闲置费；对土地转让的收益，征收高额税率。
出台打击开发商惜售屯房的行为。目前开发商利用民众的恐慌心理进行惜售、屯房等手段推高房价的行为在全国范围内十分普遍，已经到了必须进行彻底整顿的阶段。政府应该规定，在开发商现有的房产出售70-80%之前，不得参与申购新的土地项目，这会迫使房产商放弃惜售、屯房的行为。
出台房产税和房产遗产税。房产税和遗产税是西方各国抑制房价、调节贫富悬殊的重要手段之一。基于我国的国情，可以对普通百姓的第一套甚至第二套房屋都免予征收房产税，但从第三套房屋应当征收房产税。或者同时辅以家庭人均住宅面积征收，比如对家庭人均面积超过50-60平米以上的房产征税，或者对户均超过150-180平米的房产征税。这些措施会增加持房成本，有力地打击炒房行为，调节贫富悬殊。房产税千呼万唤不出台，令人不得不怀疑，是否因为这一政策关系某些政策制定者的个人利益。
增加房产投机、倒卖房产成本。政府可以规定，对所购房产5年内卖出的，征收高额交易税。这会增加炒房成本，打击炒作房产的短期投机行为，使得更多房屋用于居民自住而不是投机。
房产市场实行多轨制开发与建设。改革三十年成功的混合经济体制表明，多种所有制经营会激发竞争、焕发经济活力。在房产开发上，应该打破只允许开发商开发房产的垄断局面，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种房产开发途径。房改前住房主要以各单位自建为主，房改后房产开发的权利被开发商独家垄断。有人一听说要政府和单位参与建房，就称其为“老路”，这种态度没有实事求是地对我国人口众多、土地紧张的住房现实问题进行严肃的思考，是简单照搬“自由市场”、非此即彼的简单思维。政府开发和单位自建房会加大房产供应途径，打破开发商垄断房地产市场的局面，这三种主体同时参与开发房产的混合体制比任何单一主体独家开发都要更为有效，更有利于解决绝大多数百姓的住房问题，有利于房产市场的稳定可持系发展。过去单位作为唯一主体建房导致住房市场僵化，房改10年来开发商作为唯一主体建房导致住房价格非理性疯涨，都说明任何单一主体主宰住房市场都存在巨大弊端，应该认真探索混合体制开发房产的可行性。
比方说，国家可以拿60%的开发用地制定好小区建设方案后实行招标，在保证质量和控制住房面积的前提下让建筑商竞标建设，政府再以利润不超过土地和建设成本总价10%的价格卖给工薪收入阶层百姓，并限制这类房屋的买卖，买卖产生的利润绝大多数必须上缴国库专门用于房产开发。20%的地以市场价卖给有实力的企业与单位用于集资建房，仅用于供应本单位职工。另外20%的地卖给开发商去修高档房，卖给有经济实力的高收入阶层。这些措施会加大房屋供应的多元化，抑制房价乱涨，同时政府和开发商也能从中获得相当的利润来维持房产市场的可持续发展，建设规划更合理、更宜居的住宅小区。
住房关系民生与民心。房价持续走高，百姓无力购房，不利于社会和谐与稳定。相关调控政策迟迟不出台，房产市场失去监管，房产成为进一步恶化社会贫富悬殊的因素，富者更富，贫者更贫。处理不好住房问题，它会成为社会不稳定的重要因素，成为各种家庭矛盾、社会矛盾的引爆点。