中国房贷危机已经难以避免

作者：王炼利

读了蔡慎坤先生《中国房贷危机何时会集中爆发》，我深有感触。现将我以往分析上海房地产积累的一些数据呈大家——上海是全国最早发展房地产业的城市，大家来分析，房贷危机离我们有多远。

1995年，上海商品房销售收入相当于本地GDP的6%，相当于地方财政收入的53%，住房商品化后，2000商品房销售收入相当于本地GDP的12%，相当于地方财政收入的112%，比1995年翻了一番， 2003年到2006年，商品房销售收入相当于本地GDP的18%、28%、24%、21%；相当于地方财政收入的145%、202%、151%、136%。

在1995年、1996年金融危机爆发前夜的香港，香港物业买卖合约涉及价值相当于本地GDP的24%，相当于本地财政收入的147%。

由此可见，2004年、2005年上海房地产业商品房销售收入占本地GDP和本地财政收入比重已经超过了1995年、1996年金融危机爆发前夜的香港，虽然2006年上海商品房销售额与本地GDP、本地财政收入相比已经有所下降，但对于房贷危机而言，这点下降已经与事无补。

1997年，香港房地产业的物业买卖达到了疯狂——物业交易额比1996年猛增2.3倍，达到9378亿港元，接踵而来的是众所周知的金融危机和房地产泡沫破灭——1998年的物业交易额比1997年跌61%，1999年比1998年跌21%，2000年又比1999年跌24%，2001年再比2000年跌13%！

我们如果不想蹈覆辙，本不能这样“发展”房地产的。

但如今我们已经“发展”到离重蹈香港覆辙不远了！

根据2005年中国人民银行公布的2000年到2004年“部分城市个人住房抵押贷款债务负担率情况”，2000年时，上海居民的个人住房抵押贷款债务负担率还只有29.8%， 2001年是49.6%，2002年是80.8%，到2003年达114%，2004年跃到141.6%（《中国金融年鉴（2005）》P605）。这样高的债务负担率，人民已经经不起一点风吹草动了——2000年以来，上海人均可支配收入增长幅度最高值不过是12.2%！居民“入不敷出”已是严重的事实。

我完全同意蔡慎坤先生的说法：“按收入比计算，当今中国的房价己达世界最高水平，没有任何理由持续疯涨。这种下跌既可能是绝对值的减少，也可能是相对价值的贬值，也许现在需要耗尽毕生积蓄的房产，不多久只需十年就能买到。”

我从1998年以来一直坚持用数字说话，就是为了用数字告诉大家这些事实。因为这样“发展”房地产，倒霉的是人民——我在2004年写的曾经轰动中国房地产界的文章《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的副标题是“为千千万万个普通上海市民而写”——我也是普通市民！

在2006年《经济观察报》上分两期登载的《影响房价的真正原因》上，我也这样告诉过大家。

真言逆耳。但仅仅是逆耳吗？

他们是为了他们的利益。

为了他们的利益，老百姓利益算什么？

老百姓又算什么！

中国房贷危机何时会集中爆发？
作者：蔡慎坤

当美国的次货危机爆发后，中国似乎很幸运，几大银行损失都不大，而且一致认为中国不会出现所谓的次贷危机。从银行贷款来看，房地产贷款质量很好，不良贷款率低于5%，而个人住房贷款不良贷款率更低，只有1.5%。对于这样的优质资产，各家银行自然是争得头破血流。

据报道，深圳四大国有商业银行近期纷纷对第二套房放松贷款政策。银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多利息，还能降低自身的风险。从表面上来看，银行违规给购房者带来一些好处，实际上却将更大的风险转嫁到了购房者身上。

如果一个投资者，连首付都需要通过银行打擦边球，降低比例来完成，那么，贷款人显然并不具备买房的实力，而以这种没有经济收入作为支撑的脆弱的消费者，在贷款利息居高不下，就业形势依然严峻的情况下，发生资金断裂的可能性非常大。一旦购房人不能按时缴纳按揭，就可能被处罚金，甚至面临房子被收缴的风险。

银行违规所带来的风险，并不全在消费者身上，更大的风险在银行自己身上。银行通过违规增加的这种客户群，很大程度上是次级而非优质客户群，存在着非常大的风险，而这种风险必然伤及银行自身。

由于我国房地产市场已经经历了一个长达近10年的周期，银行一直在享受利润的增长而没有承受过风险之痛，也因此缺少足够的风险防范意识。今年深圳房价的快速下跌，为银行上了生动的一课。遗憾的是，不少银行不仅不从中汲取教训，反而在房价刚一下跌，就进一步地松动房贷标准，更疯狂地争抢客户。这无疑会加快金融危机的爆发过程。

国际上，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的，是贷款人的第一还款来源，即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多银行虽然也将这些列为银行审查时的首要条件，但是，由于我国各家银行对于住房按揭贷款这块优质资产，争夺得非常激烈，许多银行一直相信房价只涨不跌的神话，在实际操作中并不重视贷款人的“第一还款来源”，各银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之，许多银行的通病，是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住，很大程度上就得看现金回收率高不高。

在房地产市场牛气冲天之时，这自然没有问题；一旦房地产市场步入熊市，房价由涨转跌，情况就不同了。这主要是因为，当前的银行个人房贷，在很大程度上是依据当前房地产市场房屋的市场价格（严格说是市场的成交价格），再打上一定的首付成数来确定的。而问题的关键在于，市场的成交价格往往是不可靠的，极易引发银行个人房贷的系统风险。根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常为5年到8年。我国个人住房信贷业务是最近几年才红火起来的，也就是说，我国银行业已开始进入房贷风险爆发时期。

其实，我国银行内控机制很不严密，所谓的收入证明等完全是一张废纸。最重要的是，土地、房产等抵押品的估值完全随楼市的行情而来，一旦房地产进入下降通道，房地产价格甚至可能缩水至原来评估价的一半甚至更少，这种极端情况在泡沫经济破灭后的日本以及东南亚金融危机后的香港地区都多次发生过。

以目前房地产旺市时的估价，来抵御房地产一旦衰退之后的风险，无异于空中楼阁式的想像。去年深圳不少人以一平米四万人民币购得的房产，今年已下跌超过30%，如果继续下跌利息再升，许多仅付一成首付的投资客会放弃还款，这将会导致银行出现大批坏账。据悉，深圳房价仅仅下跌半年，房贷不良贷款就超过1000多亿，而真实的数据往往滞后显现，房贷很快将成为银行不良资产的“重灾区”，大量银行不良资产的爆发，正是房地产经济增长过快和房地产市场不成熟、不理性所要付出的高昂代价。

尽管房地产商获得的暴利比以往更惊人，但问题浮出水面总有一个过程，最终房地产不良贷款将会令所有人大吃一惊！

近几年火爆的房地产使中国的城市披上了华丽的外衣，直观又直接地刺激了许多人对未来近乎膨胀的信心，但岁月不饶人，十至十五年后，现在大批年近六旬拥有住房的老人过世，所遗留的住宅将大量空置，这一代人很多受惠于计划经济的福利分房政策，基本上是人手一套，遗留的房屋数量十分庞大，如他们的孙子辈不嫌弃住旧房子，将会很幸福地不用象现在的年轻人辛苦供房。

九十年代大量涌入城市的“房奴”，面对生活的重负或生活的艰辛，可能被迫抛售住房回流原藉，这和现在的民工回流截然不同，背负几十万上百万按揭贷款的“房奴”满大街都是，许多大城市居民的负债率已超过欧美等发达国家。如果因各种原因导致大规模欠贷，银行可能出现严重的债务危机，国家将被迫发行大量纸币来填补银行的坏帐，由此会引发严重的通货膨胀乃至金融危机。

在追求政绩的政府和追逐暴利的房产商联手操纵下，房地产市场失去了理性和诚信，建立在几亿超廉价劳动力基础上的经济发展，显然无法长久维持房地产不败的神话。随着青壮年就业人口的减少，各种有利于房地产市场的特殊条件和因素正逐渐消失，经济由高速发展转为平稳增长，供给过剩导致需求萎缩，房地产价格最终将出现直线或持续下跌。

按收入比计算，当今中国的房价己达世界最高水平，没有任何理由持续疯涨。这种下跌既可能是绝对值的减少，也可能是相对价值的贬值，也许现在需要耗尽毕生积蓄的房产，不多久只需十年就能买到。一旦如此，城市下金蛋的房地产业将把银行拖进深渊，很多倾三代人积蓄买房并负债累累的“房奴”，肩负着上要赡养四个老人，下要抚养小孩，中间还要养活自己的重担，一旦房产缩水或遭遇经济危机甚至天灾人祸，在一个医疗养老保障普遍缺失的社会，人们的生存状态其实非常脆弱。那个时候，由“房奴”带动的房贷危机，很可能酿成全社会的危机！