沈晓杰：房改为何失败，建设部长该当何责打印页面

十问建设部长（2）上房市就是政策市，高房价是在为不良住房政策买单

记得共和国的缔造者毛泽东主席曾经说过一个十分经典的名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意”。

　　中国房市就是政策市，高房价是在为不良住房政策买单

　　剖析中国的十年房改之路，我们可以发现，中国的房地产市场和5亿多市民的住房问题，完全受制于政府的政策，是一个完完全全的“政策市”。作为政府住房政策制定和房地产市场管理的“主管部门”，建设部出台什么样的住房政策，房地产市场导向何方，不仅直接导致市场上的房价高低，而且还决定了数亿中国城镇居民住房的水平能否提高、住房小康的梦想可否实现。
在住房建设上有一个很简单的常识，这就是相对于现在大中城市动辄七八千元以上、甚至蹿升到数万元的商品住房价格来说，真正建造房屋本身所需要的建安成本，也就是单纯建造住房的成本和价格并不贵，平均每平方米也就在千元上下。根据中国统计年鉴，在我国农村，农民在自有“集体土地”上个人投资建造住宅的“竣工房屋造价”，在2005年时平均每平方为334.4元。就是在经济发达的北京、浙江、广东和江苏等地的农村，农民建房的造价也就分别只有535.6元、531 元、423.1元和432.2 元。城市商品住房再“精良”，一般的成本和建安费也就只有农村的一倍左右。再加上一些相关的配套费用，一般商品住房的成本的也就1000多元。这也就难怪，一些大中城市的普通居民，看见所“心仪”的高价商品房的“工程造价”每平方米只有七八百元、连房价的十分之一、甚至十几分之一都不到时会“惊愕不已”。他们都很“郁闷”，那“十分之九”的房价，究竟被谁、靠什么“法力”所攫取！
这个“法力”就是“政策”。正是它，使得今天中国大中城市居民买房的“社会成本”（实际房价），比建房所需的“自然成本”（造房所需的建安费）要要高出许多倍；正是它，导致了今天中国的房地产市场，已成为开发商及关联的利益集团，洗劫近六亿中国城镇居民财富的最大舞台。
比如说，在“中华人民共和国宪法”第十条中就明明白白的写道：“城市的土地属于国家所有”。所谓“国家所有，即全民所有”（宪法第九条文）。这就是说，城市的国有土地本来就属于“全民”，该市的市民至少具有最起码的合法、合理享有住房用地的基本权利，它是每个公民体现基本居住权利的“生存之地”。但现在不管你在城市中有房无房、居住所需用地是保障“住房小康”还是炒房投机，只要你买房，都必须为此付出“土地出让金”。作为“土地所有者”的公众，要动用自己的财产——“全民土地”，为什么还要缴纳“使用费”呢？这是因为，建设部制定的“房改新政”政策规定如此；再比如，就是缴纳了土地出让金，市民是不是就可以搞自建房或合作建房呢？答案也是否定的。城市的居民住房建设，按“规定”只能由开发商来垄断开发。尽管正因为这样的垄断，房价一下子暴涨了数倍，尽管这种垄断的结果，使越来越低的民众不是成为“房奴”就是成了无房户。那么，为什么城市的房地产开发只能由“开发资质”房地产商来垄断呢？这同样也是因为“政策”。甚至为了维护开发商的这种“特殊利益”，在去年的全国两会上，作为建设部长的汪光焘置其导致的普通百姓买不起房的状况于不顾，竟越权充当起“金融监管”当家人的角色。他在对媒体的讲话中宣称：要警惕打着合作建房的幌子搞非法集资。这里一个不得不提的背景是，就在此前不久，全国第一个成功进行个人合作建房的温州自建房，一推出房价就比周边开发商商品房要低一半。
实事求是的说，并不是所有导致房价“创造可耻世界纪录”的“政策”，都是由建设部所炮制，但其中的核心和灵魂“政策”，也就是“房改新的纲领性文件”，却实实在在的是在汪光焘执掌建设部长一年多后，由建设部起草、并在全国“隆重”推出的。这个“房改新政”，就是在2003年8月12日出台的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（国发[2003]18号，简称18号文）。
汪光焘部长对18号文的“评价很高”。在《通知》对外公布后的第二天所举行的全国房地产工作会议上，作为起草负责人的他专门就该文件的“有关问题”做“说明”时就强调：《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展必将产生深远影响。
开发商利益集团更是对这个“房改新政”的推出表现出“兴奋异常”。据报道，在参加了建设部组织京城的一些房地产商学习18号令会议后，潘石屹9月3日在接受媒体采访时喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道说，潘实际上在公布前就提前拿到了18号文，并“很是开心的”把它将传给了其它房地产商。报道称，任志强在看完18号文件后也是表现出“会心的一笑”，并“话中有话”说：“积极而稳妥的政策意见必然会受到各方的欢迎和支持，也才能使政策有各方共同努力实施的动力”。事后，人们在任志强担任老板的华远公司网站的“任总专刊”上，终于可以看到，他是如何经过“种种努力”，“影响到政府政策的制定，尤其是多次参与国务院、建设部政策法规的制定，包括 2003 年国务院18号通知制定”的。在当时一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

十问建设部长（2）中住房政策卖拐，究竟忽悠掉多少市民权益
“政策急拐弯”，究竟“拐掉”了市民的多少“权益”

那么，这个号称“房改新的纲领性文件”，究竟如何使房地产政策“急转弯”的呢？“转变了方向”的“房改新政”，又给人民群众和开发商，分别带来了什么？它给以后的中国房地产市场和5亿多市民的住房问题，究竟又带来什么样的“深远影响”？让我们还是以事实说话。
可能很多人都知道，中国城镇取消福利分房的实质性房改，起始于1998年。但他们可能同样也不很清楚，此次房改的“核心内容”究竟是什么。实际上，当时房改的一个最重要的目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。被称为中国房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（一般简称23号文）中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”按照建设部当时的“很保守的算法”，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10％上下，其余的70－80％的家庭都属于“中低收入者”，都有权享有靠购买经济适用房来解决住房问题的权利。也就是说，在房改方案规定中，经济适用房占了整个住房供应体系的70－80％。而在当时一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80％以上，高的要占到总人口的95％。
这里有一个基本的常识。就是和开发商提供的商品住房相比，经济适用房对普通百姓来说，究竟有什么巨大“实惠”，以至于要把它视为一项“普通公民的权利”？一般人们都知道，经济适用房的价格要比商品住房要低，但为什么会低，造就低房价的政策原因何在并不很清楚。
经济适用房的“优越性”，具体体现在它的三大属性上：
首先，它的建设住房用地，由国家提供，购房人无需向政府缴纳“土地出让金”。这就意味着，宪法所规定的“城市的土地属于国家所有”（即全民所有），在城市居民居住权利及住房用地上，有了具体的政策保障；公民不必为“所有权”归于全民自己的土地上买房或建房，去付既不合法、又不合理的什么“土地出让金”；
第二，尽管住房供应由计划分配转变为市场供应，但政府对在占到新的城镇住房供应体系80％的经济适用房，实行“极为严格”的价格和利润的控制。相关的文件明确规定，经济适用房“利润控制在3％以下”。这和今天房地产的暴利，动辄50%，高的甚至达到百分之几百现状相比，可谓是“天壤之别”。在一个市场发育不健全、缺少法律规范与制衡、尤其是政治环境还不足以保障公众权利的社会中，“市场万能论”的结果，就是今天中国房地产市场，已经成为一个寡头垄断合谋操控房价、不法商人虚假信息误导消费、利益集团制造舆论改变房改方向的“伪市场”。用“千疮百孔、难以为继和病入膏肓”来形容它一点也不为过；
第三，由于住房是市民“安居乐业”的基本保障，国家规定，严禁在经济适用房上乱收费。国务院为此还特别要求各级地方政府“要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，”。
行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费，正是这三者构成了经济适用房的基本属性。其根本的目的就在于“使经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。”这也是动员和实施让数以亿计的城市居民，从过去的由单位和国家福利分房到走向市场买房的基本前提和条件。在当时来说，哪一个地方和哪一级政府不承诺这一点，哪一个地方推行城镇住房制度改革就会成为一句空话。
也正是因为这样，当时还是副总理的温家宝，就再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，温家宝就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”2000年12月13日，温家宝在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”在国家第十个（２００１年至２００５年）国民经济和社会发展的五年计划纲要中，提到“重点改善居民居住和出行条件”时，也特别强调“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”。
正是因为“九八房改”把经济适用房作为住房供应的主体和“房改的重要目的”，所以尽管取消了福利分房，但直到2003年“房改新政”出台之前，中国城镇居民的住房发展，一直是以平稳的态势，比较和谐的发展。住房问题在当时连“社会热点排行榜”的前十名也“挤”不上。
但就这么一个较好的房改举措，“出师未捷”，在刚刚艰难的推行几年后，到了2003年就被“房改新的纲领性文件”——18号文件所取代了。
建设部起草的18号文一个最主要的核心，就是它一改政府“要向70－80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，竟然把“房改的重点和方向”，“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上来。普通人的经济适用房之梦，随着这份文件的发布和实施而破碎。在这份文件里，经济适用房不仅被定义为“具有保障性质的政策性商品住房”（而不是以前所述的普通人的“供房主体”），而且还被要求把供应对象确定在一个很小的范围内，所供住房面积也大大缩小。至此，中国的经济适用房，从大多数公民的居住权利，被消减成低收入者和穷人的“专利”。
汪光焘主政建设部起草18号文所代表的“房改新政”，它的“公害”就在于，普通市民从有权买“经济适用房”，到只能买“普通商品房”，意味着他们在买房解决或改善居住条件时，所承担的负担和付出的成本将有“火箭般”的“突飞猛进”。他们不仅要在买房时向政府支付买房用地所必须的“土地出让金”，而且更要为开发商的不受约束的暴利高价及政府部门的“横征暴敛”买单。由于房地产市场基本上是处在供不应求的卖方市场，加上市场的不成熟、不规范造成开发商可以通过市场串谋操控房价，使得商品房的价格和利润事实上处于失控状态。和“3％以内的经济适用房利润率”相比，商品房的利润率高达50％以上甚至更高已经司空见惯。再加上政府的各种收费和摊派，同样的房子，商品房的价格至少要比经济适用房的高出三分之一甚至更多（这里仅指“真正”的经济适用房，不包括打着其旗号的冒牌货或“变性产品”）。一套100万元的商品住房，如果“姓”经济适用房的话，至少可以少花30-40多万元。这就是巨大的“政策威力”。
就是这样的一个“损民肥商”的住房政策，竟然出现在高喊“三个代表”的大背景下。这又是“为什么呢”？这中间有着深刻的“历史背景”。
2000年前后，“唯增长”的非科学发展观甚嚣尘上，各地大中城市的政绩形象工程也是“你追我赶”，城市改造和基建投入也以远远超出财力的“空前规模”盲目发展。在这样的情况下就出现了一个问题，就是“雄心勃勃”的官员和政府，与“捉襟见肘”地方财力形成了一对突出的矛盾。怎么办？以买卖土地为核心的“经营城市”歪念应运而生。说到底，就是在城市的拆迁改造和房地产开发中，把公众原有的居住用地借拆迁之名低价收回，提价卖给开发商，再由开发商高价倒卖给土地名义上的“主人”——市民。这就是所谓的“土地财政”。它的最基本的特征，就是在“主人”“不知不觉”中，其土地权利被公仆“私下盗卖”。“主人”不得已只能到所谓的市场上，再高价“赎回”本该属于自己的土地。整个过程就和盗车牌的小偷如出一辙。
除了“官场的内需”外，18号文出台的另外一个最主要的因素，还是开发商作为一个特殊的利益集团，随着经济和政治势力的日益壮大已越来越不满足仅仅握有房地产市场20%左右的“蛋糕”（23号文件规定，只有占城镇总人口的10-20%高收入家庭，才到开发商提供的房地产市场买房）。他们要成为整个房地产市场“真正的主宰”。
开发商懂得，只有在占据了房地产市场的八九成份额后，他们才能成为房地产市场的最大的“庄家”和“操盘手”。房地产市场的一切，也才能尽在他们的“掌控中”。相反，如果在住房政策上实行的还是向绝大多数市民供应经济适用房的政策，房地产开发商的暴利从理论上来说就无存在的基础。首先，开发商高价暴利商品房可以盘剥的，只能是占城市人口10-20%左右的“先富阶层”。在这样的情况下，高房价引发的社会矛盾，就只能是一场富人和富人之间的“战争”，而不是像现在这样成为开发商对全民的财富掠夺；其次，占城市人口80％以上的市民应该享有的，是政府提供的、利润水平不能超过3％左右的经济适用房。尽管这些经济适用房大多数也是由开发商来开发，但政府规定的利润“硬杠杠”，使得开发商作为一个群体的“特殊利益”几乎少到可以忽略不计。但为了在公民的住房供应上寻获“最大的租金”，开发商肯定是不甘于这样的“社会平均回报率”。他们要获取“特殊利益”，首先就必须“扳倒”原有的以经济适用房为供应主体住房政策，使政策的导向由“亲民”变为“重商”。这也就是为什么任志强“绞尽脑汁、想方设法”要“挤进”汪光焘部长主持起草的“房改新政”中去的原因所在。
当一个国家、特别是社会主义国家，事关百姓民生最大利益的住房政策的制定受到利益集团的影响、并由利益集团的代表人物“参与制定”后，这样的政策导致的结果就可想而知了。
开发商要花最大力气“打点”的，是政府主管房地产和住房政策方面的高官。而对那些有住房政策影响力的高官来说，是否在起草政策中帮开发商说话，就成为他们权力寻租的最大资本。果然，在后来的“房改新政”中，经济适用房的实际供应对象，减少到了只占人口10％左右的最低收入家庭。80％多的普通市民，成了只能听由开发商暴利宰割的“羔羊”。他们要买房居住或改善住房条件，除了找开发商买商品房外别无其他途径。因为在城市中，连土地使用权也被“有关方面规定”只能由开发商来垄断开发。这样的“政策设租”，不仅使官员的权力资本得到了“高回报”，而且还使开发商成为中国行业中最大的特殊利益集团，获取丰厚的“寻租果实”。

十问建设部长（2）下 “ 房改新政”，为何成了开发商暴富的“流水线”
“ 房改新政”，为何成了开发商暴富的“流水线”

看到这里，人们就不难明白，当中国的房地产市场由“经济适用房模式”换位为“开发商模式”，当绝大多数市民买房只能任由开发商宰割，中国的房地产市场和住房政策，就不仅不是对富人的“调节”工具，反而成了开发商特殊利益集团对全民财富洗劫的舞台。
在过去，尽管经济适用房的发展远远低于政策的规定，但毕竟还是被政府作为一项“抑制房价过快增长”的尚方宝剑。而“房改新政”不仅“铲除”了经济适用房这个高价暴利商品房的最大竞争对手，而且政府在政策上也失去了制止开发商不当得利、制造暴利高价房的有效手段。以前经济适用房被当作“供应主体”的时候，开发商给自己商品房的销售定价，大体上还是按“成本游戏规则”办。也就是在所有开发成本的基础上，加上15—25％左右的利润作为商品住房销售的价格。而现在，开发商在定价上的游戏规则早已“飞离”了“成本的轨道”。他们新的“至理名言”就是“房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的”。但他们“羞于”公示于人的是，“供需关系是可以由开发商来和政府合谋内定的”。这也就是为什么有那么多的开发商囤地捂盘的根本原因。
开发商几年“艰苦不息”的努力终于成功了，中国房改的灵魂——经济适用房的大众化政策，终于在利益集团的合谋之下被“颠覆”了。占城市人口80％的普通市民宪法保障下的居住权利，一夜之间就化为了乌有。作为“全民”的众生，不仅要花巨资去买自己土地的使用权——交土地出让金，而且更要承受开发商暴利的盘剥。因为你“别无选择”！有人说，这是社会主义中国成立50多年来第一次“新富阶层影响中央决策”。那么，它究竟给开发商这个“暴富”和“影响力”同样“特别”的利益集团带来了什么呢？
首先，是开发商的房地产市场“地盘”急剧暴增。按照原来的房改精神（23号文），须购买“市场价商品住房”的，还只是占人口10％左右的高收入人群。80％的市民购房应该是由经济适用房来解决；而到了18号文，这80％的城市居民中的绝大多数，基本上都被赶进了开发商的“血盆虎口”，因为他们在房地产市场上，既买不到经济适用房，又不“够格”住廉租房，就只能“别无选择”的到开发商的手上去买高价暴利的商品房。而随着城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市拆迁改造，城市居民对住房的需求呈现极大的刚性；没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。为此，他们不是无奈的做“无房户”或“半无房户”（居住条件刚刚达到住房小康的一半标准），就是不得不头顶全世界最高的“买房负担”（房价收入比是国际上最难承受水平的数倍），成为开发商的“盘中餐”和“宰割”的对象，成为具有“中国特色”的房奴。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。
第二，随着开发商特殊利益集团对房地产市场寡头垄断和操控合谋，中国的房地产市场的利润水平也创造了“空前的世界纪录”。当中国的社会平均利润率还在10％以下徘徊、并还有下降态势之时，当世界房地产业利润一般都在3－5%左右的时候，中国的开发商特殊利益集团托“房改新政的福”，利润率已经从过去的百分之十几暴涨到现在的50％上下，有的甚至超过了100％以上。
第三，中国的房地产业，“空前绝后”的成为中国暴富的制造器和生产“首富”的“流水线”。
在当今的中国，有一个谁也否认不了的事实，这就是房地产已成为中国富豪们最大的“暴富制造器”，这点从“中国首富”排行榜的“迷雾一般的闪变”中就可见一斑。去年就有消息说：身价160亿元世茂集团许荣茂在地产首富的位置上还没有坐够半年，到 4月底就被广东碧桂园的杨惠妍以600亿元大幅超越，并一举成为中国的首富。但杨惠妍刚登顶的“中国首富”位置还没坐稳，又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密。前几天又有新闻透露，国内恒大地产的老板许家印，计划在香港上市并发行20亿股，这将使他的身家可能超过775亿港元，一举成为内地新的首富。
有个材料很能说明这些地产商的暴富程度。在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，有6人全是靠房地产而一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在2006年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上（高达25.5%）。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的子榜。当然，他们要和广东和重庆的新的地产首富相比，那就是“小巫见大巫”了。
据国家统计局的普查资料推算，这样的“小巫”（指开发商个人及大股东）在全国大约有20万个左右（全国现有房地产开发企业5万多个）。他们一年从买房人手中攫取的超额利润，就高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得就高达上万亿元以上（详见笔者的“中国房地产十大批判”），相当于全国每个开发商个人或股东三四年“开发”下来，平均每人获取暴利500万元以上。
笔者曾经为汪光焘部长力推的“房改新政”实施第一年的“成果”算过一笔账。根据官方的数据统计，在18号文全面开始实施的第一年——2004年，中国的房地产市场就出现了“前所未有”的巨变。当年全国商品房的价格，不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。中国社科院等机构发布的《2004—2005中国房地产发展报告》也指出，全国商品房平均售价2004年比2003年多出了355元。也就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。据测算，仅2004年房价的“超常增长”给开发商带来的“超额暴利”，就高达1000多亿以上。中国数万个开发商，一同分享了这上千亿的“改革成果”。
有人会对中国数万个开发商，一年就能分享这上千亿的“房改新政的成果”而惊愕不已。实际上这还是对他们的“政治成果”小试牛刀。据分析，随着这几年房价在开发商的操控下一路持续暴涨，如今开发商利益集团一年所能攫取的暴利，已经高达5000亿元人民币以上。
看见这样的“房改新政”的“成绩单”，人们不禁要问，难道这就是汪光焘部长起草和力推的“房改新政”的目的所在！在我们实施关系数以亿计城市居民最大利益的住房改革中，汪光焘部长主政六年的建设部，究竟是“以民为本”，还是“唯商是瞻”！

十问建设部长——对一个部长六年行政的公众问责（3）
调控房价，为何是“抑制过快上涨”而非让其回归正常？
这几年，随着汪光焘部长起草和主推的“房改新的纲领性文件”——18号文件“规定的各项政策措施”的“全面贯彻落实”，中国的房地产市场和和5亿多城镇居民的住房问题，也正如这位部长当初所预言的那样，确确实实由此而“产生深远影响”。
不过，具有强烈讽刺意味的是，这几年执行“房改新政”的“实践”结果证明，和18号文件的标题（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）所宣称的正好相反，这位部长所说的“必将产生”的“深远影响”，不仅丝毫没有促进房地产市场的“健康发展”和城镇居民住房条件的改善提高，反而使中国的住房问题一举成为民生最沉重的“新三座大山”；不仅房价涨势越来越猛，价格越来越高，而且也使房地产成为公众最不满意的“社会焦点”。
正是由于18号文件，把中国房地产市场由“经济适用房模式”为主导蜕变为“开发商模式”的垄断，使整个全国的房地产发生了“天翻地覆”的巨变：
在“房改新政”的第一年，全国的商品住宅价格一下子猛增了15.2％。不仅商品住宅房价的增幅是前几年平均水平的4倍多，而且一年增加的绝对值（平均每平方米房价增加的金额），也超过了以前6年增加的总和。当年全国城市居民用于购买商品住房的消费支出额，也比2000年增长了1.67倍。到了2005年，全国的房价在上年高位的基础上，依旧沿着“新政的大道”高开高走。据国家发改委2005年8月份发布的“房价问题的调研报告”，2005年1-2月，全国商品房平均销售价格同比增长18.9%，商品住宅平均销售价格增长19.1%。更为可怕的是，“新政效应”的“普遍开花”，使得房价高涨之势迅速由沿海大城市向内地蔓延。房价的普遍暴涨，使之成为全国最为关注的社会热点。当时就有媒体称：2005年，是中国的“房地产问题年”。有的学者甚至大声疾呼：警惕房地产“绑架”中国整个经济。连建设部的有关部门负责人在年中的一次“房地产市场形势”报告中也不得不承认：“如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定”。实际上，正是在这种错误的“房改新政”误导下，中国的房地产市场的“病情”一年比一年“加剧”，2007年由此而引发的社会和经济矛盾比前面几年更加恶化，不仅一年比一年更“病入膏肓”，而且对数亿城镇居民的民生和和整个国家的经济和社会的发展与稳定，都产生了极大的冲击。
随着“房改新政”错误在国计民生上造成的极大的“负面影响”不断扩大化，为了及时抑制房地产市场“不健康现象”的蔓延，相应的“房地产调控政策”应运而生。这些住房政策上“新举措”的纷纷出台，本身就是对所谓“促进房市健康发展”的房改新政的绝妙讽刺。
在2005年年初的全国两会上，为了消除执行“房改新政”第一年所导致的恶劣影响，温家宝总理第一次把“整顿和规范”房地产市场写进了政府工作报告中，并作为当年宏观调控的一项重要任务。这拉开了房地产市场调控的一系列“政策组合拳”出台的大幕：　3月17日，中国人民银行将商业银行个人住房贷款利率上调0.2个百分点；十天后的3月26日，国务院办公厅又发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（国八条”）； 4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）。有媒体称：这八条措施都直指房价涨幅过快；5月11日，七部委又出台稳定房价八条意见；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；8月15日央行又建议取消房屋预售制度；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税进行一体化征收等等。
以后几乎每年，类似这种对“房改新政”所产生的不良社会效果进行“修正和调节”的“调控政策”就没有停过。但谁也不能否认，从最后的结果、尤其是房价持续不断的暴涨来看，这些“调控”几乎都化为了“空调”。几年下来，房地产调控所期望达到的“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的“三个基本”的调控目标，不仅没有实现，反而矛盾越来越深。
为什么这几年的房地产调控政策会一次又一次的失败？除了住房供应模式上经济适用房失却这个根本原因外，还有一个极为重要的方面，就是汪光焘当政的建设部所主导的房地产调控政策，在指导思想上无视当前的高房价现状和城镇居民的住房负担已远远超出最大承受底线（房价收入比7左右）数倍的基本事实，还继续把“抑制房价过快上涨”（而不是“让房价回归到合理水平”，作为房地产市场调控的目标之一。这就像猪肉价格，如果从每斤10元左右涨到每斤50元，政府调控不是要把它拉回十几元一斤、而是说要在50多元高价的基础上“抑制过快上涨”一样荒诞不经。
实际上，中国大中城市房价暴涨的“疯狂”，已经到了让统计局也“头疼”的时候。有些城市同地段的房价，每年都以百分之几十的速度暴涨，几年下来就涨了一两倍。过去是低收入者买不起房，后来发展到一般百姓买不起房，现在干脆连白领和中产也买不起房、“望房生畏”了。但为了“平民愤，保政绩”，不少地方的统计部门在“上面”的压力下，不得不绞尽脑汁把房价涨幅数据“做”在个位数上。房价统计数据的严重失真，已经到了连国家统计局长也不得不在全国统计系统年度大会上要求，“研究改进城市房屋价格指数的计算方法”，“提高统计的科学性、准确性”。
就是在这样的情况下，这几年在建设部主政下的房地产市场和房价的调控，主要目的之一，竟然是“抑制房价的过快上涨”。汪光焘在去年12月底召开的全国建设工作会议上，在总结其“五年来城乡建设工作政绩”时称，由于“明确城市政府把控制住房价格过快上涨纳入工作目标责任制”等，使得“房地产市场秩序有所好转”，房地产调控“基本实现了预期目标”。建设部的另一负责人也在这次会议最后的总结中，把“贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署”的落脚点，放在了“抑制房价过快上涨”。并说什么“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。当前，重点还是要防止和抑制房价过快过高上涨”。人们在这些主政官员的嘴里，就是听不见一句“把房价降低到合理水平，让老百姓买得起房”之类的话。难怪有民众对建设部的如此房市调控目标提出异议：现在的房价已经让百姓高不可攀，难道政府的“调控”还要让房价继续上涨！也有人辛辣的讽刺到：这与其说是控制房价,还不如说是“稳定涨价”。
“抑制房价过快上涨”谬论的核心，就是认为现在中国的房价水平还没有到顶，“还有继续上涨的空间”。有的开发商就公开扬言，房价“还要涨上20年”。正是基于这样的“认识”，建设部在“调控”房价上的“抑制房价过快的上涨”的基本思想，实质上就是通过控制涨幅，来“有序”的抬高房价。而在普通民众看来，现在中国的房价已经高到使大多数人买不起房，一些不得不买房的（住房毕竟是人类生存的基本而刚性的需求）中高收入者也成了开发商的“房奴”。如果房价还要再涨，无疑是要把普通百姓推向绝路。所以，从公众的角度来说，房价不仅不能再涨了，而且还应该坚决的大幅降下来，使房价真正回归到让普通百姓买得起房的水平。
正是由于公众和房地产上的官商对此有着完全不同的立场和角度，官商对“特殊利益”的追逐和公众对基本居住人权维护形成了空前的博弈，使得两者在房地产调控“最基本的标志”——房价的调控也采取了两种不同的“价值取向”。一方要做“抑制房价过快上涨”的“文章”，另一方则坚决要“把房价拉回到合理正常水平”。
其实，让老百姓买得起房，住得好房，是世界各国都遵循的住房政策的核心所在。在一些民选和法律体系完善的国家，如果政府未能给公众提供买得起的住房，还有可能面临被告到法庭的危险。在中国，“居住有其屋”不仅是长期以来社会公认的百姓生存权和居住权所必须的保障，而且也是衡量执政者在这个关系到民生最大利益方面治国理政水平的重要标志。对民众而言，有居则安、有产则宁。同样，“民富则易治、民有产则畏法”也成为中华历史久远的一种统治文化。
那么，究竟什么样的房价，才是“让老百姓买得起”的合理和正常水平呢？对此，国际上早有公论。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比（就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比）应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。它在国际上也被认为是居民住房负担的“标准秤”。当然，这里还有一个住房的“标准”问题。在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多，一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般居民家庭户均也在220平方米上下，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，这些国家这方面的“含金量”也是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋(单体别墅)，而我们95%以上住的是公寓房；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，一些人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有完善的配套，很多的住房还处在“工房”的水平。
不仅地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
弄清了国际上居民住房负担的一般水准，“再回首”一下中国眼前的现实，想必任何思维正常的人，都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个“明确的答案”。
其实，普通的中国市民在住房消费上不仅“适度”，而且还很“节约”。所谓适度，就是对一般市民来说，就是他们梦寐以求的“居住理想”，仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的“节约”，就是他们在住房面积上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，户均90平方。这样的“面积”，不仅包含“公摊面积”之类“中国特色”的人均住房水平计算上的“水份”，而且买到手的还是“毛坯房”，和国外通常出售的装修房相比，“含金量”又要下降了几成。
但就是如此“节约”而又“适度”的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一个家庭多少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，“平均房价”早已失去了参考意义。因为用这样“做”出来的“平均房价”，只能在城市的郊区县找得到，而在传统市区（主城区）基本上已经买不到这样“平均房价”的居民住房。
用“基本的生活常识”找出你所居住的城市市区的真实房价水平，再计算一下买户均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少钱。然后再把这个买房的总价除以你家庭的年收入，就可以算出你真实的住房负担——你家自己的房价收入比。这一算，就算出了中国市民住房负担的真实水平：大多数大中城市居民的房价收入比高达15左右，有的大城市甚至高达20以上，比世界上公认的“国际房价最难承受地区”竟然还要高出1倍至2倍。在全球恐怕也找不到几个像中国这样的居民住房负担和房价的“超一流水平”。这就难怪一贯逆来顺受的中国人，对不堪忍受的高价房和住房负担会变得如此“民怨沸腾”。在这样的高房价高负担下再置民生于不顾，奢谈什么“控制房价涨幅”，不激起民愤民怨反而就奇怪了。因为住房不仅是公众最基本的权利，而且也是普通大众一生最大的投入。高房价和高负担，是地地道道对人民群众最大利益的最大侵害。
揭开了中国城市居民买房“超级负担”和“超级房价”的真相，了解和比较了国内外居民在住房上的“真实水平”和“较大差别”，就不难发现汪光焘主政的“抑制房价过快上涨”的调控政策有多么的荒唐。对任何一个负责任的政府来说，现在中国的城市房价早已不是涨还是不涨、涨多涨少的问题，而是应该采取强力的政府干预，使它回归到合理的价格水平上来。其实，早在几年前各级政府就再三强调要“控制房价上涨”，但房价还是按照开发商利益集团所操控的目标继续高速疯长。几年后的今天，当房价早已上涨了一倍甚至更多“极不合理的水平”的时候，还把“控制房价上涨幅度”当作调控的目标，建设部就如同一个“不负责任的大人”，自己打起了自己的耳光。
实际上，对什么样的房价水平及多高的房价收入比，才是可以“让老百姓买得起房”的合理水平，建设部早有一本“明白帐”。
早在九八房改时，当时的建设部官员在解释与“中低收人家庭的承受能力相适应”的合理住房价格水平时，专门提出了房价收入比4的概念。即如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体），它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。但这几年，在建设部等住房保障政府主管部门，不仅没人再提“让老百姓买得起房”，而且连房价收入比4的“标杆”也被“冷藏”了起来。
现在，随着社会经济的高度发展和人们生活水平的相应提高，人们对住房的要求也“初步小康化”了——户均提高到90平米。在这样的情况下，又如何来定“合理的房价水平”呢？笔者认为，适当的提高老百姓的买房“个人承受水平”，适度提升房价收入比，也不是不可，但也应该有一个“度”。有些人提出，让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”，笔者以为就是一个可行性高、操作性强的比较法。
如：一个城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房价也在3500元，那么该市的普通百姓买一套90平方米的普通商品房只需要31.5万元。他们只需用7年半的收入即可买上一套小康住房（也就是房价收入比为7.5）。虽然这样的房价收入比还是超过国际上的平均水平，但它毕竟比现在多数大中城市的现状要下降了一半左右，在现今执行起来可行性很高。因为只要把中国开发商的暴利消减下来，使房地产的利润率下降到3-5%的世界平均水平，中国市民的住房负担就有可能大幅下降一半（房地产市场供房结构由120平方米左右下降到90平方米，也是房价收入比下降的因素之一）。
把一个城市的合理房价，和该城市的家庭平均月收入“紧密联系在一起”，不仅使老百姓对房价的合理性便于观察和监督，而且也符合国际上的惯例。在世界上任何一个成熟的房地产市场上，房价的高低，从来都是和一个地方的工资水平成正比的。一个城市的房价的越高，这个城市的工资就越高。就拿美国来说，旧金山和圣荷西（硅谷）的房价全国最高，但那儿的工资也是全美最高。像中国大城市出现的这种高房价、低工资的荒唐现象，在全世界的房地产市场上也可算得“离谱至极”。此外，把房价和收入水平“钉”在一起，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
当然，把普通房价定在房价收入比7.5的水平，还只能算作把房价调控回归到合理水平的第一步。毕竟，7.5的高水平在世界上还属于“国际上房价最难承受地区”。更何况，社会主义公有制的优越性也应该在公民的住房问题上得到应有的体现。社会主义也决不是口惠而实不至的“空心汤团”。从长远来说，中国市民理想的房价收入比，应该控制在家庭年收入的5倍以下。到那时，中国的城市，才谈得上真正的和谐。

沈晓杰

十问建设部长——对一个部长六年行政的公众问责（ 4）

房改右倾使市民为万亿暴利买单，建设部长该当何责

在汪光焘部长主政建设部的这六年时间里，中国的房改在导向发生了根本性的转变。住房政策由过去让老百姓买得起房、住得好房、实现住房小康为主旨的亲民路线，走上了今天所谓“一切让市场说话”的唯商是瞻的亲商之路。不仅房地产市场住房供应的主体，由过去的经济适用房为主导，变成了今天的房地产商独霸垄断的开发商模式，并且在建设部的纵容和默许和开发商寡头垄断下，中国的房地产市场已成为公认的无法无天的“黑金市场”：从囤地捂盘，到合谋操控市场；从散布虚假信息，到任意乱抬房价；从无视宪法法律，到操控右倾房改政策出台。甚至就是在今年的两会上，作为政协委员的某开发商利益代言人，竟然猖狂到把收买官员的非法“贿金”（也就是他们所谓的“公关费”），也公开列到了所谓的“房地产开发建设成本”上。
正是在汪光焘主政的这六年时间里，中国的房地产市场和住房政策的导向上，开发商利益集团成为了真正的“绝对主导”。不仅数亿市民对他们的胡作非为“无可奈何”，就是中央高层所作出的一些“调控措施”，也被开发商化解于“无形之中”。这也就是几年来中国的房地产市场，“调控”屡屡变“调空”的原因所在。
也是在汪光焘当部长的这六年时间里，不仅住房问题成为民生最沉重的“新三座大山”，而且在“社会主义”的大环境下，中国社会竟然出现了数以千万计的“房奴”，城市中无房户和半无房户更是以亿为计的海量涌现。就是在这几年里，作为城市“国有土地”主人的市民，不仅被剥夺和丧失了自己所有的土地“天然使用权”，而且连现在文明社会都应有的“公民居住权利”，也在现实中变成了“一纸空文”。
对这几年中国城市的住房政策的轻民重商的“右倾化”以及房地产市场的“无法无天”，公众和社会都可谓是“民怨沸腾”。“最高领导层”也是“忧心忡忡”。这也是温家宝总理之所以说“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”的原因所在。
尽管如此，但很少有人给重商轻民的右倾化的住房政策和无法无天的房地产市场，究竟洗劫了多少公众的财富，给中国市民造成了多大的损失，认真的算一笔“明细账”。这里，我们不妨利用现有的材料，对此做一个初步的推算。
我们已经知道，2004年是全面推行取消普通民众的经济适用房权利、让开发商真正垄断房地产市场的“18号文件”的第一年。那么，推行了这个右倾的“房改新政”一年下来，究竟给中国的城镇居民带来了什么呢？我们不妨用官方的相关数据算一笔账。
在前面的文章中，我们已经通过建设部 “官方的数据”，知道了在开发商模式操控房地产市场的第一年——2004年，全国的“商品住宅价格同比增长15.2％…；少数城市房价涨幅超过20％”；又根据中国社会科学院等等机构发布的《中国房地产发展报告》推算，2004年全国商品房平均售价一年所提高的增加值，不仅比此前5年的年均增量的提高了3.8倍，而且还占到了1998—2004这六年年全国商品房价整个增加值的50.6％。也就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。
汪光焘部长推行的“房改新政”（18 号文件）所导致的全国性的房价暴涨，究竟给老百姓带来了多大的损失呢？按照中国社科院蓝皮书提供的数据计算，1998 年至2003 年全国商品住宅房每平方米的价格，年均增加为57 元。而到了2004 “房改新政”的第一年，每平方米的房价一下子就比上年暴涨了352 元，比前六年年均增加的57 元平均水平要多出295 元。这每平方米“超额增长”出的295 元，就是“房改新政”下开发商垄断和操控市场所导致的直接结果。
根据社科院的这份蓝皮书的数据，2004 年全国商品房的销售量达到38231.64 万平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大约为3.44 亿平方米。用这个总面积和“房改新政”后房价暴涨超出往年平均水平的差数相乘，就可以计算出中国城镇居民为“房改新政”第一年的“恶果”所多付出的“真金白银”（也就是被开发商的垄断利润所洗劫的财富）：
295 元×3.44 亿平方米＝1014.8 亿元
这就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同瓜分了这上千亿的“改革成果”。
有人会为几万个开发商仅靠“仰仗”房改新政的威力，一年攫取的暴利竟然就可多瓜分上千亿财富而“惊叹不已”。实际上，如果你仔细琢磨一下2004年全国商品房价所“超额增长”的295元绝对值，比较一下今天房价的一年每平方米就暴涨数千元现实，你就不难知道，今天的开发商集团，依靠汪光焘部长“亲商房政”的扶持，其“特殊利益”已经达到了何等的疯狂。
我们在这里，通过对2005年的全国房地产市场的基本数据进行细致的分析，看看中国的开发商集团，一年到底可以攫取多少垄断暴利。
根据国家统计局是统计年鉴，2005年，全国仅商品住宅（还不包括办公楼和商业营业用房）的“房屋销售面积”，就有49587.83万平方米，住宅商品房屋的平均销售价格，为每平方米2937 元。这就是说，2005 年全国的开发商仅商品住宅房屋一项，销售总额就高达1.4564 万亿元（14563.945671 亿元）。
那么，在这1.4564 万亿元中，开发商的成本又是多少呢？
首先，是开发商的商品住宅本身的建造所需的建安费。根据国家统计局公布的2005 年住宅上的“竣工房屋面积和价值”计算，每平方米的“价值”及建安费用，为760 元。这里需要说明的是，由于在房地产开发企业中，利用虚高房屋建筑成本来进行洗钱、避税和转移资产已成为普遍现象，所以，我们在这里只选用更加可信的总的住宅竣工房屋的价值来计算；
第二，商品房成本的另一个大头，也就是它的土地成本。由于土地转让和拍卖在先，建房售出在后，所以开发商从拍卖或转让获得土地到商品住房的售出至少有相当的一段时间差。而在这几年房价高速增长的情况下，开发商从拿到土地到建房售出的中间时间拖的越长，就意味着可能给开发商带来的利润越大，毕竟中国房价的增长幅度要比银行的利率不知要高出多少倍。一般来说，当年竣工房屋所用的土地，基本上都是前两年通过土地市场拍卖而来的。这里，我们就以“最快的周期”及2004 年的地价，来作为土地成本的标准。
根据国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同制作的“中国城市地价动态监测系统”提供的资料， 2004 年“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米 1165 元。把现在城市建造的新的住房的容积率按照比较低的标准来算，及每平方米的土地只建造1.5 平方米的商品住房（容积率为1.5 ），“全国主要城市”商品住房的楼面地价平均每平方米仅仅也就只有776.67 元。而全国大多数地方是“非主要城市”，这些地方的土地价格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的话，全国城镇商品住房的楼面地价成本，也只能在每平方米 600 元。
除了760 元的建安费和600 元的土地出让费，还有其他的一些房地产的税费等，大约占了房价的10% 左右，再以房价的3% （相当于经济适用房的利润率）作为开发商的运营成本，这两项又占了房价的13% ，为380 元左右。这样的话，整个商品住宅的成本就是每平方米1740 元（实际上，用这样的价格，当时可在占到全国城市相当比例的一些中小城市，买到品质不错的商品住房。所以，把2005 年全国的商品住房成本定在1740 元，绝没有低估开发商的“正常成本”——当然，非法的行贿黑金、也就是开发商所说的“公关费”除外）。
每平方米住宅商品房屋2937 元的平均销售价格，减去每平方米1740 元的住宅商品房屋的平均成本，中国的房地产商，每开发一平方米的住宅商品房屋，获取的利润就达1197 元。利润率高达40.76% 。如果以10% 作为中国开发商的“正常利润水平”（国际上一般房地产商的利润率为3 —5% ），那么，中国开发商利益集团的暴利率（实际利润率—“正常利润水平”，也就是开发商利益集团的的“特殊利益”），已经超过了房价的30% 。相当于中国的开发商，在2005 年就从每平方米的商品住宅房屋的销售中，不当多攫取了881 元的“暴利费”。
需要提醒的是，以上的所述的商品住房的价格、利润水平和开发商的暴利率，还是全国城镇范围的数据。这中间包括了大量中小城市和城镇。在这些地方，由于开发商还面临着自建房、合作建房甚至农民住房的竞争，所以开发商的暴利率一般还不敢很高。这样在统计上就“加权平均”了全国的数据。实际上，在土地资源紧张、开发商占据房地产市场绝对垄断地位的大中城市，开发商的“掘金”能量和暴利率和商品住房的价格，都是“全国平均数”所无法相提并论的。
剔除了中国房地产市场10% “正常的利润率”（已经为国际上房地产市场利润率的一倍），那么，中国的开发商利益集团，在2005 年又从30% 以上的暴利中，违宪违法的攫取和搜刮了多少中国买房人的财富呢？有了前面的几个基本的数据，这笔非得“算个明白”的“血泪帐”，就可以清清楚楚。
我们已经知道，2005 年全国商品住宅房屋的销售总额为1.4564 万亿元，开发商40.76% 的利润率表明，中国的开发商，2005年一年仅从买商品住房的市民手中，获取的利润就令人难以置信的高达5936.2864 亿元。其中攫取的非法暴利，就高达4369.2 亿元。
需要说明的是，这些还是在现在看起来市场远没有今天这般“疯狂”的2005 年的中国房地产市场的数据。如果算上后来“完全发疯”和“病入膏肓”的 2006 和2007 年这两年的中国房地产市场的情况和2004 年房地产市场的数据，那么，在汪光焘部长力推的重商、侵民、右倾的“房改新政”的这4 年里，中国的开发商特殊利益集团靠汪光焘部长政策的“关照”，仅在商品住房上，就获取了高达2 万亿元人民币左右的高额利润。其中，有1.5 万亿元属违宪和非法“房地产暴利所得” 。这也就是说，中国的买房人为汪光焘部长的“房改新政”， 4 年的时间，就被洗劫了高达1.5 万亿元血汗钱。
这也就难怪，有的网民在弄清楚了这十年中国房地产市场所经历的利益集团的“搏杀”后，画龙点睛的把中国房改十年之路归纳为 “从亲民到轻民，再由轻民到侵民”。
汪光焘部长主持起草和强力主推的“房改新政”，可以说是让全国人民和房地市场，按照开发商利益集团的意志“走了一趟”。尽管这条“歪路”今天还在继续的“走”，但它所产生的“深远影响”，早已使亿万中国市民“刻骨铭心”：一方面，开发商利益集团通过垄断暴利，使房地产市场成了他们暴富的制造器和批发市场，一个个身价百亿甚至千亿的中国首富由此而出，另一方面，各有数千万的中国市民成了房奴和无房户，还有数亿的普通市民成为住房水平连小康的一半标准还达不到的“半无房户”。
正是在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”，多“打工卖命”十年甚至几十年；在一些大城市，每家每户只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利费交纳十几万、甚至几十万的“血汗钱”。数以千万刚刚小康的家庭，为了一套体面的住房，不得不成了房地产商的“长工”和“房奴”。他们很多人一生中的最大付出，不是奉献给自己的父母和孩子，也不是贡献给国家和人民，而是被盘剥成了开发商利益集团暴利的“祭品” 。众多的“白领”和“中产”，买房买成了“负翁”。全国几亿的城市人口中的买房者，实际上是在为几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。
这就是18 号文件所带来的“房改新政”的“成绩单”。毫不夸张的说，它给中国社会带来的最显著的“功绩”，就在于中国社会的阶级分化达到了极致。它究竟是“利国利民”，还是 “祸国殃民”？它使房地产市是变得更加健康，还是致使其“病入膏肓”？这些大是大非的问题，亿万市民早已用自己的血汗“作答”。
政府经济学上有一条帕累托原则，就是政策的变化在导致一部分人处境变好的同时，不能使另外一部分人的处境变坏。而汪光焘部长力推的“房改新政”，在让20 多万的开发商在靠“巧取豪夺”社会大众利益基础上先富和暴富起来的同时，却使数以亿计的中国市民变得更加赤贫，从而大大拉大了社会的贫富差距和两极分化。所以，中国的房地产市场演绎的是一幅活脱脱的“富者越富、穷者越穷”的马太效应，是一个地地道道为少数人服务、和社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的“官商富市场”。
从理论上来说，作为一个社会主义的国家，中国公民的居住福利应该得到最完善的保障，他们的买房居住的成本也应该最低。这不仅是因为，社会主义国家的城市土地属于全民国有，作为土地主人的市民在住房负担上，自然应该比土地私有的国家低得多，在保障公民的基本居住权利上，也应该比土地私有的资本主义国家要做的更好，更是因为，社会主义国家“剥削非法”，用公民的土地来攫取公民的财富，就更是“无法无天”。但由于中国社会发展中政治文明建设上的滞后，特别是公民在和权力和资本的博弈中，始终处于弱势，使得他们的居住权利被一步一步的侵蚀。导致的荒唐的结果，就是社会主义国家的公民，买房居住的成本，竟然比资本主义国家还要负担重得多。这就是汪光焘部长的“房改新政”的“突出贡献”。
中国的房地产市场，今天比以往任何时候，比其他任何地方，都迫切需要呼唤“社会主义核心价值观”的回归！

沈晓杰
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