调控政策累积加码 房价今年可能松动

曹建海

《环球时报》2011年1月28日评论版

三次调控在如约而来，似乎验证了年前各方对房地产调控的猜测。2010年，是中国各界对房地产调控最寄以希望的一年，但房价的继续暴涨以及各地地王的频现，也是公众对政府调控最失望的一年。在政府日益频繁的房地产宏观调控举措和房价越调越涨的互映下，来自产学研及公众的质疑也此起彼伏，甚至一浪高过一浪。这些质疑对于1月26日出台的房地产调控“新国八条”的落实和执行，构成了一个严峻的挑战。

客观地讲，与与2010年的“国十条”相比，“新国八条”对房地产宏观调控增加了很多新的内容。主要表现在：首先，明确地方政府应根据本地经济和居民可支配收入状况，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，国务院对于落实住房保障和稳定房价工作实施约谈问责机制；其次，强调调整完善相关税收政策，包括调整个人转让住房营业税、对定价过高的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度、严格执行个人转让房地产所得税征收政策等，并提出要要加快建立和完善个人住房信息系统，加强税收对房地产市场的调节作用；第三，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；第四，从严制定和执行住房限购措施，原则上对已有1套住房的当地居民家庭和能够提供证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的实施行政限购。这些措施除第一条带有软性和原则性外，多属于房地产调控的政策加码，在各地房价水平已经过高、泡沫巨大的形势之前，如果各地能够严格贯彻，认真落实，相信当对房地产市场构成空前压力。

也许，公众从不怀疑政策内容的合理与否，而主要质疑政府的执行决心。自国土资源部开始对土地违规的地方政府实施约谈以来，土地违规现象并没有得到收敛。虽然国务院的约谈问责威力大增，但如果缺乏一个科学的住房价格统计体系及评估体系，反而任由地方政府对当地的住房价格高低可人为操控，或者国务院像国土部一样，不能对房价上涨过快城市党政负责人实施严厉的惩罚措施，人们有理由相信约谈问责将走过场。

在上述四条措施当中，公众更看重二套房首付比例的变化对房地产市场的影响，说明无论所谓营业税全额征收，还是行政限购，在“阴阳合同”盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系统的情况下，有很大的漏洞可钻。然而，在强烈的通货膨胀预期下，基于存款搬家和银行挤兑的购房热潮，仅有对住房信贷的控制，还没有办法打击公众购房的热潮。

相对而言，而加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和无房者量大群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方政府对房价下跌可能危及地方土地财政的担心，房产税在一些城市的推进困难重重，即使试点的城市也会由于征询各方意见导致的中和作用，最终不能起到调控房价的作用。

此外，“新国八条” 要求各地增加土地有效供应，似乎完全没有触及地方耽于“土地财政”的任何利益。其中，总量规定保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%，不仅令人担心地方政府可以通过加大总量70%当中的普通商品房用地供给，替代可能导致地方投入的保障房用地，使保障房建设规划最终流于形式；而且，在耕地“占补平衡”日益不可能的情况下，规定商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，不仅加大政府囤地拆迁的热情，激化日益对立的政府拆迁双方矛盾，还有可能由无法避免的新“地王”，推高周边商品房的价格水平。

鉴于对房地产调控各种乐观的估计，最终普遍沦为笑谈的教训，与其对“新国十条”进行预期，不如密切关注各地执行和市场反应，最主要的在于市场观察。除了1-3月份的传统淡季房屋成交量可能现明显回落外，重要的是观察第二季度的市场情况，并将决定下半年走势。

（作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授）