为什么租房租赁市场不能被资本垄断？

李达希

最近房租暴涨成为热点，网上的观点明显分为两派，以新华社为代表的主流媒体和广大网民都在抨击长租公寓，因为资本的进入，操纵市场、哄抬房租导致暴涨。而房租中介资本则认为这是主次不分，真正的根源是供不应求导致房租上涨，一些自媒体也跟在资本的屁股后面为其辩护。

贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

然而我们只要再看一下别的城市的房租情况就会发现这个理由的牵强了。

根据中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内；同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广。

这些城市并并没有大规模拆违，为什么房租也大幅上涨了呢？而且涨的比北京还多！

这样大规模的暴涨显然不是市场正常的供求关系调整导致的，其实稍加分析我们就不难发现房租暴涨的背后是垄断资本操纵的结果。

一、中介垄断租赁市场，利用长租公寓推高房租，牟取暴利

目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。

而目前以链家自如、蛋壳公寓、我爱我家等为代表的长租公寓就是典型的转租方。

之前租房中介一直否认自身具有干预市场价格的能力，但是但是8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会上，包括自如、蛋壳在内的10家住房租赁企业批露，手上共有超过12万套的全部存量房源。

从量上说，12万套什么概念？北京2017年二手房成交量才13万套，12万套足够扰乱租房市场了。

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客；蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓；2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

这些租房资本凭借着手里数量庞大的房源使得租房定价权转移到了自己手中。以前的租房市场是一个相对分散的市场。这其实没有什么不好，虽然存在房屋品质不高，服务质量不好等各种问题，但这是在一个竞争较为充分的市场，各类不同的产品，会满足不同客户的需求。比如好的公寓，可以高价钱租给收入高的白领。老破小租金就低一点，租给刚毕业的大学生或者收入低一点的白领。

自如、蛋壳等企业，通过发行ABS从金融市场募资，以及通过投资机构融资52亿之后，他的资金优势就能够让他们在短期内迅速垄断市场中的增量，剧烈影响价格，就像游资炒作民生必需品，操纵股票价格一样，只要在短期内高价收购10%左右的筹码，就能把市场中的增量一扫而空，进而操纵价格和市场预期。

北京市放出来的可租赁房源只有17455套，一套的年租金按10万计算，总租金不过17亿，自如、蛋壳、相寓等从资本市场拿到52亿融资，轻而易举的吃下绝大部分北京市租房增量。

这些资本以高于市场的价格囤积大量房源，自然不是为了“大庇天下寒士俱欢颜”。资本都是逐利的，千方百计获得租房定价权当然是为了涨价。

前期资本不惜一切赔钱收房，推动房租上涨，其实跟滴滴们前期闭着眼睛搞活动砸钱道理一样，先占领市场上的房源再说，让小企业活不下去，形成巨头垄断，以后就好涨房租，赚钱，盈利。

曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

在市场经济条件下，商品价格主要由供求关系决定，如果生产成本并未发生改变，在市场供不应求的情况下，价格出现一定上浮实属正常，这也是价值规律发挥指挥棒作用的体现。问题是，眼下的房租暴涨现象并没有多少市场因素，而是租房巨头垄断，囤积居奇哄抬房租的结果。

对于垄断的程度，经济学中常用勒纳指数进行衡量。勒纳指数也称为勒纳垄断势力指数。它通过对价格与边际成本偏离程度的度量，反映市场中垄断力量的强弱。其计算公式为：L= (P-MC)/P。式中：L——勒纳指数，P——价格，MC——边际成本。

我们只举一个现在网上最热的一个案例，来衡量一下北京租房市场中垄断势力的强弱。

8月1日，陈先生以网名“仙翩”，在水木社区发表了一篇帖子，截止8月6日，共得到了532个回复。其内容原文如下：

原本7500就可以租到的房，最后到了10800元，而租房中介再租出去肯定不止这个价，但我们就姑且以这个价来计算。

L=(P-MC)/P=（10800-7500）/10800=0.31

这意味着房租价格中30%以上为非成本因素，而是垄断因素，这还只是最保守的估算，实际情况只会更严重。

二、经济学的共识：资本通过垄断获取暴利，危害甚远

其实对于资本垄断的产生及其危害，马克思早就有过深刻的分析。

马克思指出，“资本主义生产方式本身造成的垄断”。而垄断的实质是获取垄断利润，垄断利润是垄断组织凭借在生产和流通中的垄断地位获得的超过平均利润的那一部分利润。垄断利润是在流通过程中掠夺已有价值和收入而产生的，垄断资本通过垄断价格来获取垄断利润。马克思分析了垄断价格与垄断利润之间的关系，指出：“某些商品的垄断价格,不过是把其它商品生产者的一部分利润，转移到具有垄断价格的商品上。”

就连部分主流的西方经济学家也承认垄断的危害。

亚当·斯密（1776）就认为垄断有着这样一些不利影响：（1）使市场供给数量减少——“垄断者使市场存货经常不足，从而使有效需求不能得到充分供给。”（2）使市场价格上升——“垄断价格，在各个时期都是可能得到的最高价格。反之，自然价格或自由竞争的价格虽然不是在各个时期，但在长期内却是可能有的最低价格。”（3）使社会福利减少——“独占提高了利润率，但使利润总额不能提高到和没有独占的时候一样。”（4）不利于企业良好经营——“独占乃是良好经营的大敌。良好经营，只有靠自由和普遍的竞争才能得到普遍确立。自由和普遍的竞争，势必使各人为了自卫而采取良好经营法。”

Harberger（1954）证明与完全竞争相比垄断导致产量减少，价格上升，存在资源配置低效率。这是垄断的与定价行为相联系的扭曲。Leibenstein（1966）证明由于缺乏竞争，垄断企业平均成本比完全竞争企业要高，存在“X效率”损失。这是垄断的成本扭曲。Tullock（1967）证明企业争取垄断利润的寻租行为造成了社会资源的浪费。这是垄断的与寻租行为相联系的扭曲。CowlingandMueller（1978）、JennyandWeber（1983）等更是估算出了垄断的总福利损失占到国民生产总值的7%！

三、捍卫人民的美好生活，必须节制资本

纵观一段时间以来引爆舆论的热点问题，从疫苗的造假到原料药的暴涨，再到现在房租的暴涨，无不与一些重要的民生领域被资本垄断有关。作为国内第二大的狂犬疫苗生产商，长春长生为了追求高额利润，居然大肆对疫苗造假，而作为鼻炎常用药的扑尔敏在被资本垄断后，一个月内从400元/kg暴涨到了23300元/kg，而现在由于租房领域被资本介入形成垄断之势，疯狂暴涨。

早在1924年孙中山就正式提出要“节制资本”，并把它与“平均地权”并列为民生主义的两大基本纲领。“节制资本”的基本内容是发达国家资本和节制私人资本，把“不能委诸个人及有独占性质”(《实业计划》)的企业收归国家经营，对私人资本则采取既保护、鼓励又加以限制的政策，防止其操纵国计民生。解放之初，面对上海资本家恶意囤积粮食，共产党从东北调运大批粮食扩大供给，并辅以强制手段打赢了“米面之战”，赢得了大城市的民心。而我们今天却在关键民生领域接连失守，甚至拱手让予垄断资本，使得其操纵国计民生牟取暴利。

十九大宣布社会主义进入新时代。新时代社会的主要矛盾不再是落后的社会生产和人民物质需求之间的矛盾，而是人民对美好生活的向往和不充分不均衡的发展之间的矛盾。而关键民生领域的加速市场化，非但不会解决上述问题，反而会让人民饱受资本盘剥，与党和政府离心离德。在关键民生领域领域，政府应当承担更大的责任，坚持社会主义方向，为人民提供普惠、优质、平价的社会公共服务。对于被称为“压死年轻人的第一根稻草”的住房租赁市场，更不能放任资本垄断，否则年轻人失去了期待，整个国家还能有希望吗？