房价为什么让你高攀不起？
——深度解析房产投机的“庞氏骗局”
大卫·哈维
许瑞宋译
房价虐你千百遍，你仍待它如初恋。
尽管楼市虚高，但多数人仍然无法抵御“买房呼声太高，高房价光环太大”的喧嚣。但如果回归常识，你是否有意识到这里面深藏的“恶魔”?
本文借美国楼市崩盘的现实，深度解析了房产投机的“庞氏骗局”，颇值你好好体悟。
房子的使用价值和交换价值
我们购买的所有商品都具有使用价值和交换价值。这两种价值之间的差异是显著的。因为它们往往不一致，这构成一种矛盾，而这种矛盾有时会造成危机。使用价值变化无穷，交换价值则是一致的，性质上也没有不同。
我们以房子为例，想想它的使用价值和交换价值。
房子的使用价值相当多元：它为我们提供一个遮风蔽雨的地方，让我们建立家庭和感情生活;它是我们每天生活、生儿育女的场所(我们在房子里煮食、做爱、吵架和抚养小孩);在不稳定的世界里，房子保护我们的隐私和安全。
房子也可以成为某些人彰显自身地位和社会归属感的工具，成为财富和权势的象征、个人和社会历史记忆的符号，以及彰显建筑成就的标志;它也可以只是一个旅游景点，供游客赞叹建筑之优美。房子也可以成为胸怀大志的创新者的工场，例如硅谷的起源可以追溯至那间著名的车库。
但房屋的交换价值又如何?在当代世界里，我们一般必须购买或租下房子，才能享有使用房子的特权。我们必须为此付出金钱。问题是：为取得房子的使用权，我们必须付出多少交换价值?这个“多少”的问题，如何影响我们在想要和需要的房屋用途之间做出权衡?这个问题听起来很简单，但答案其实相当复杂。
房屋如何变成了“投机商品”?
曾有一段时间，人们几乎不必付出金钱，便能盖好自己的房子：土地是免费的，劳力是自己付出的，许多物料取自周遭。涉及金钱的交易仅限于购买斧头、锯子、钉子、铁锤等。在发展中国家许多城市的贫民区，穷人仍然会用这种方式建造自己的房子。巴西的贫民区便是这样盖起来的。
房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑师、承包商和营建商，替你根据某种设计盖一间房子。房子的交换价值取决于原料和劳力的成本，以及建屋相关服务的收费。交换价值并无主导地位，但可能限制创造使用价值的可能性(例如房主的钱不够建一间车库，又或者某幢豪华府邸因为资金耗尽而少了一个侧厅)。在发达资本主义社会，许多人以这种方式增加房屋的使用价值(例如横向扩建房子，或者加盖一层)。
不过，在世界的多数地方，房屋是一种投机商品，建出来在市场上销售，任何人负担得起和有需要都可以购买。房子的交换价值除了取决于基本的建造成本(人工和物料的成本)，还取决于另外两项成本：投机建造商希望赚取的利润(他们承担最初的必要资本支出，并支付相关贷款的利息)，以及购买土地或向地主租地的成本。
也就是说，交换价值等于实际建造成本加上利润、贷款利息和资本化的地租(地价)。开发商的目的是取得交换价值而非使用价值，替其他人创造使用价值是达成这一目的的手段，因为这种活动本质上是投机的，真正重要的是房子的潜在交换价值。不过，开发商并非必赚不赔。他们显然会精心策划一切，尤其是房屋销售，尽可能避免亏损。但是，风险总是有的。在这种模式下，交换价值主导了房屋供给。
楼市为什么会崩盘?
房屋建造中使用价值与交换价值之间的紧张状况，有多种方法可以管控。但是，这种体制向来也有失控的阶段，此时便会产生危机，例如2007~2009 年，美国、爱尔兰和西班牙的楼市便经历过这种状况。此次危机并非史无前例。之前的类似例子包括1986 年以来的美国储贷危机，1992 年斯堪的纳维亚的楼市崩盘，以及1990 年的日本土地市场崩盘(终结了日本20 世纪80 年代的经济荣景)。
在市场体系中，房屋供给还有额外的问题必须处理。首先，房屋是一种“高单价商品”，要使用很多年，不像食物那样马上被用掉。个人可能没有足够的钱一次付款买下房子。如果我的钱不够买房，还有两个基本选择。我可以向房东租房，房东可能专门购入投机建造商建造的房子，靠收租维生。我也可以借钱买房，可能向亲友借钱，也可能找金融机构办理房屋抵押贷款。如果是办房贷，我除了必须支付房子的全额交换价值外，偿还房贷期间还必须每月支付贷款利息。还清房贷之后(可能需要30年)，我便完全拥有房子了。在此情况下，房屋也成了一种储蓄工具，我可以随时拿这项资产的价值套取现金(至少我每月偿还房贷，因而取得的部分价值是可以套现的)。
但是，利用房贷购房是一种非常特别的交易。利率5%、本金10万美元的房贷分30年偿还，总还款额约为19.5万美元。也就是说，房贷户为了取得最初价值10万美元的资产， 必须多付9.5万美元。这样的交易看来很没有道理。我为什么愿意这么做呢?答案当然是我需要这房子的使用价值(我需要一个居住的地方)，而我为此付出9.5万美元，直到我完全取得房子的所有权。这就像我在30年间花9.5万美元租房，差别在于我最终可以取得整座房子的交换价值。这房子实际上成了一种储蓄工具，替我储存它的交换价值。
但是，房屋的交换价值不是固定的。它会随着时间推移而波动，受各种社会状况和力量影响。
首先，它会受周边房屋的交换价值影响。如果附近的房屋全都日趋破败，又或者小区里迁入越来越多“不对劲”的人，则我的房子很可能将贬值，即使我把它维持在一流的状态也无法幸免。相反，小区环境“改善”，例如小区中产阶级化，则可以提升我房子的价值，即使我并未投入任何资源。
楼市深受经济学家所称的“外部性”影响。屋主经常采取个别和集体行动，力求控制这些外部因素。不信的话，你可以提议在某个“体面的”小区建一所出狱者的安置点，看看会发生什么事!小区居民会积极排斥他们不欢迎的人和活动，小区几乎纯粹以维护和提升区内房屋价值为使命(例如小区内若有好学校，对住宅价值大有帮助)。
为了保护自身储蓄的价值，人们会有积极行动。不过，屋主有时也会损失他们利用房屋保存的储蓄，例如政府或开发商为了重新发展某个小区，可能会购入该区相当数量的房子，然后任由那些房子的状况恶化，进而严重损害区内其他房屋的市场价值。
房产投机的“庞氏骗局”
在全球许多地方，对越来越多的人而言，房子已经变得十分重要。维护和提升房屋资产价值，已经成为越来越多人的重要目标，因为消费者可以得到的房屋交换价值，一如开发商所能赚到的交换价值那么重要。
但是，最近30年左右，房屋已经成为一种投机目标。我以30万美元买进一套房子，3 年后它的市值升至40万美元。我可以把握机会做房贷再贷款，把房子增值的那10万美元换成现金，随自己支配。
交换价值不断上升，使得房子成为热门的投机目标。房产成为一种方便利用的个人提款机，总需求因此增强，市场上的房屋需求也日益高涨。
在《大空头》一书中，刘易斯阐述了2008 年金融市场崩盘之前发生的房产投机潮。刘易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在纽约市皇后区拥有6套房子。
“她们买进第一套房子之后， 房价大涨，放款机构建议她们做房贷再贷款，贷出25万美元的现金，而她们用这笔钱买了第二套房子。第二套房子的市值也大涨，她们于是故技重施，继续买房。”最后，市场持续下跌时，她们手上有5套房子，而且完全没有能力偿还房贷。
楼市的资产价值投机变得炽热。但是，这种投机总是有某种程度的“庞氏骗局”元素。我借钱买房，然后房价上涨了。房屋市值不断上涨吸引更多人买房。他们借入更多钱购买“好东西”(当放款机构资金非常充裕时，这是轻而易举的事)。
房价进一步上涨，因此吸引更多的人和机构参与房屋投机。结果造成一场“房地产泡沫”，而泡沫最终必然破灭。
这种资产价值泡沫如何形成、为何形成，泡沫会有多大，以及泡沫破灭之后会发生什么事，取决于多种状况和力量的具体情况。
基于历史经验(例如美国楼市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盘)，目前我们必须接受的是，这种投机狂热和资产泡沫是资本主义历史重要的组成部分。随着中国更多地采用资本运作模式，中国楼市也越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。
一场灾难：美国的楼市崩盘
在美国最近这次楼市崩盘中，约400万人因为房贷止赎(借款人因为违约而失去赎回房屋的权利)而失去住房。这些人因为追求房屋的交换价值，结果丧失房屋的使用价值。
数不清的人仍处于房贷“溺水”的状态：他们在房价高峰期买房，因为房价随后大跌，他们欠金融机构的房贷比房子的市值还高。这些屋主必须承受巨大损失，才能摆脱房屋所有权并迁居他处。
在房市繁荣的高峰期，房价太高了，许多人必须承受他们最终证实无力偿还的债务，否则无法获得房屋的使用价值。房市崩盘后，这些人可能被迫守着一些房屋使用价值而无法脱身，由此造成的财务负担令他们的境况特别凄惨。简而言之，因为不顾后果地追求交换价值，许多人丧失了取得并持续拥有房屋使用价值的能力。
类似问题也已经发生在租房市场。在纽约市，约60%的人口为租房族;私募股权基金在房市高峰期买进许多供出租的住宅大楼，希望借由提高租金大赚一笔(即使它们面对有力的法规管制)。
这些基金刻意压低这些房子的现行使用价值，借此替它们的再投资计划辩解，但它们自己在金融市场崩盘中破产，留下房客住在使用价值变差但租金反而变贵的房子里，而且这些房子因为原本的主人破产而遭金融机构没收，谁该负起屋主的责任往往并不清楚(如果你住在这种大楼里，发现暖气炉坏了，你可能真的不知道该找谁处理问题)。
近10%的出租房屋遇到了这种问题。因为有人不顾后果地追求交换价值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用价值受损了。当然，更惨的是，房市崩盘引发了一场全球危机，结果全球经济至今仍然很难恢复。
我们可以得出以下结论：资本主义下的房屋供给，已经从追求使用价值为主，变成以追求交换价值为主。因为这种怪异的转变，房屋的使用价值日趋变质，首先是变成一种储蓄手段，其次是变成一种投机工具，而利用这种投机工具的除了消费者，还有建筑商、金融业者和所有可受惠于房市繁荣的人，包括房屋中介、房贷放款人员、律师和保险经纪人等。为大众提供足够的房屋使用价值(传统消费意义上的使用价值)，越来越受制于不断深化的交换价值考虑。
我们致力于为越来越多的人提供足够和可负担的房屋，结果却是一场灾难。
(本文摘编自《资本社会的17个矛盾》，中信出版社，2016年10月出版)
大卫·哈维(David Harvey)，纽约城市大学(CUNY)杰出人类学教授，全球作品被引用最多的人文学者。他开设的解读马克思《资本论》课程，是40多年来与学生互动产生的结果，自从2008年上传到纽约城市大学网站以来，获得了近300万人次的下载量。